北京市发布宅基地确权指导意见，农民老铁早知道丨乾坤研究

随着党的二十大报告提出全面推进乡村振兴，深化农村土地制度改革，赋予农民更加充分的财产权益。同时，在今年中央一号文件中提出“稳慎推进农村宅基地制度改革”明确要求，各地政府都在加快宅基地和集体建设用地确权登记工作。2024年10月21日，北京市规划和自然资源委员会 北京市农业农村局在政府网站上发布了关于印发《北京市房地一体宅基地确权登记工作指导意见》的通知（以下简称《指导意见》），笔者对《指导意见》的核心内容归纳总结。

《指导意见》规定，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。因继承房屋占用宅基地的应确权登记到继承人。“户”原则上应以公安机关户籍登记信息为基础，同时应当符合当地申请宅基地的条件。每宗宅基地原则上应认为只有一户，由户籍登记在同一宗宅基地上的家庭成员组成，一般包括户主、配偶、子女、父母等。对此规定，笔者认为，我国《土地管理法》第六十二条有明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。其立法的目的在于既要保障广大农民的居住权，防止出现农民居无定所，甚至无处居住的问题，也要防止一户家庭拥有多处宅基地造成土地浪费、降低土地利用效率的问题。在农村日常生活中常会遇到宅基地的法律纠纷，例如，在农村宅基地征收过程中，由于对拆迁补偿方案持有异议，被征收村民将村集体告上法庭。很多时候村民只是对“户”“一户一宅”等相关概念的认定不够准确，由此产生纠纷。此次《指导意见》在确权中明确了“户”的认定原则，相关主管部门可依据认定原则进行确认登记，有效预防此类纠纷的发生。

《指导意见》规定四种情形可以确权登记：一是因易地搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的；二是因继承房屋占用宅基地的；三是农村集体经济组织成员进城落户原合法取得的宅基地；四是1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或者因合法取得房屋而占用宅基地的。笔者认为，对非本农村成员合法取得宅基地使用权进行登记是更好地维护农村宅基地管理秩序，防止因非本村成员购买农村房屋，可能导致宅基地的无序流转，侵害本村成员的宅基地使用权、收益权等合法权益。在司法实践中，非本村成员购买农村房屋合同纠纷或购买农村房屋后被征收补偿纠纷也时有发生，《指导意见》对上述四类非本村成员对房屋合法登记直接明确了非本村成员合法拥有房屋权利，相反，除此之外四类非本村人员因缺乏合法的前提基础获得房屋的基础应属无效。

《指导意见》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，依法予以确权登记。对于因继承房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的，可按规定确权登记。其他情形形成“一户多宅”的，原则上只确权登记一处宅基地使用权。因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地，申请确权登记。笔者认为，“一户多宅”的认定主要目的是国家为节约土地资源、避免土地浪费，同时还能为农民提供更多的选择和机会，让他们能够更好地规划自己的生活和未来。在过去，由于农村对宅基地的管理制度不健全，农民家庭即使存在“一户多宅”的情况，村里往往也疏于管理；农村兄弟分家、子女结婚分户，会私下再建房；农村父母年老去世后，留下的老宅就由子女继承，上述种种情形都会产生“一户多宅”，并由此会产生各种复杂的法律纠纷，给农民生活、村集体管理带来严重影响，《指导意见》发布后，农民可以通过补办手续、本村成员转让等方式达到“一户一宅”的要求并登记确权，宅基地的资源也能够得到合理的使用。

《指导意见》规定，因继承、分家析产等原因形成的，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经不动产登记机构认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共有办理登记。因其他原因形成的，符合分户建房条件，当事人同意分割宅基地且分割后符合不动产单元划定标准的，可以分割宅基地后为每户办理登记；不符合不动产单元划定标准的，按照宅基地使用权共有办理登记。笔者认为，在农村因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致情形较多，为防止未来出现房屋使用权、收益权等法律纠纷，确保每个宅基地及其地上房屋的权利人权利得到平等对待，确权登记是对每个权利人的一种有利保障。当然，若房屋因继承、分家析产已经存在纠纷，那么还需要通过民事诉讼解决纠纷后再行确认登记。

《指导意见》中还有关于规范房屋规划或建设材料补办要求、依法依规明确宅基地面积认定标准等规定，其作用主要是对房屋规划、建设程序性事项和宅基地面积认定标准的规定，具体可参照《指导意见》，笔者不再赘述。

本次北京市规自委和北京市农业农村局共同发布的《指导意见》具有重要意义，主要目的是为稳慎推进本市农村房地一体宅基地确权登记工作，妥善化解历史遗留问题，通过确权能够明晰农村宅基地的产权，有效减少因宅基地权属争议引发的各种社会矛盾，同时落实耕地保护制度和节约用地制度、提高土地管理和利用水平的客观需要。从长远意义来看，笔者认为，结合2024年6月28日通过的《农村集体经济组织法》，为了实施乡村振兴战略，深化农村土地制度改革，将农村集体土地有效地盘活，本次《指导意见》的发布将会对未来推动乡村产业融合发展打下坚实基础。

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