浅析村集体土地被征收为国有后地上房屋补偿问题的法律适用

2024-02-26 14:27:56 来源：法治网

国有土地上房屋征收与集体土地上征地拆迁适用的法律法规不同，补偿方式不同。对于国有土地上房屋的征收补偿，则有《国有土地上房屋征收与补偿条例》提供明确指导，作为全国范围内统一的法律依据。而对于被征收的集体土地上房屋的补偿问题，由于缺乏全国统一的详细规范，主要依赖地方性的规定执行，例如《上海市征收集体土地房屋补偿规定》《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》《广安市中心城区征收集体土地房屋拆迁基本住房货币安置补偿办法》等。集体土地与国有土地的法律属性不同导致征收补偿标准存在差异。

法律实务中，集体土地上房屋的被征收人依据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（以下简称《若干问题的规定》）第十二条第二款之规定，主张按征收国有土地上房屋的补偿标准给予补偿的案例也不鲜见。这种主张是否应得到支持，需要在具体案例中结合当事人的实际境况以及相关法律、法规的精神进行评判。

《中华人民共和国民法典》第二百四十三条和《中华人民共和国土地管理法》第四十八条都对集体土地上房屋的征收进行了明确的规定。这两条规定都在强调征收集体土地上房屋时，应当尊重和保护农民的合法权益。具体到补偿措施中，需包括但不限于土地补偿费、安置补助费、社会保障费用等，并且要保障他们的生活水平和长远生计。同时，任何组织和个人都不能贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

《若干问题的规定》第十二条第二款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

司法实践中，在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。

结合上述理解和适用，笔者认为，对于土地已经被征收，而没有安置补偿的情况下，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，意味着被征收的土地已实际上经转变成为国有土地，为了充分保障被征收人的生活水平不降低，土地权利人有权请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。

此外，关于涉及房屋价值的评估问题，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日的市场价格。而当集体土地上房屋的征收涉及长时间跨度时，市场条件可能已发生变化，此时应以实际补偿时的市场价格为评估基准，以确保被征收人的合法权益不因市场价格变动而受损。

综上所述，房屋不同于其他财产，关系到当事人的基本生存权利，所作赔偿应当遵循公平合理的原则，努力保障和满足当事人的基本生活需要。因此，笔者认为，如果集体土地上的房屋所处的地域已经实现了城镇化，并且土地已经被征为国有，那么在进行房屋征收补偿时，应结合有利于被征收人补偿利益的原则，按照国有土地上房屋征收补偿标准予以补偿。

（作者系中国政法大学民商经济法学院商法研究所教授，法学博士，博士生导师）

编辑：武卓立

违法强拆何时休？

——特别关注西安农民张晓元“被拆迁”维权案

“风能进，雨能进，国王不能进。”这句法律格言道出了一个基本常识，那就是公权力和私权力有明确的界限，必须恪守“井水不犯河水”的原则。

然而，西安农民张晓元即使手持《宪法》，也未能阻止强拆队伍和冰冷的铲车捣碎他的房屋。而这一幕却发生在党的十八大《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》之后的2018年。

《法治陕西建设实施规划（2021—2025年）》中也曾这样写道：

坚持以人民为中心。坚持法治建设为了人民、依靠人民、造福人民、保护人民，努力让人民群众在每一项法律制度、每一个执法行为、每一宗司法案件中都感受到公平正义，不断增强人民群众的法治获得感、幸福感和满意度。

坚持系统整体推进。坚持依法治国、依法执政、依法行政共同推进，坚持法治西安、法治政府、法治社会一体建设，加强对全市法治建设的前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进，不断提升科学立法、严格执法、公正司法、全民守法水平。

坚持问题和目标导向。聚焦人民群众反映强烈的突出问题和法治建设薄弱环节，着眼推进城市治理体系和治理能力现代化，固根基、扬优势、补短板、强弱项，切实增强法治西安建设的时代性、针对性、实效性。

坚持从实际出发。立足我市实际，统筹考虑经济社会发展状况、法治建设总体进程、人民群众需求变化等因素，借鉴国内外法治建设有益经验，循序渐进、久久为功，保证各项制度设计行得通、真管用。

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西安农民张晓元为何12年打了14场官司？

西安高新技术产业开发区是1991年3月国务院首批批准成立的国家级高新区之一，2006年被科技部确定为要建成世界一等科技园区的六个试点园区之一。

而张晓元就是高新区丈八乡双水磨村的一位村民。1992年4月1日，张晓元与双水磨一队签订《合同书》，约定因张晓元占地建房，经对委会研究同意，自愿达成如下协议：1、双水磨一队3同意将丈八北路、双水磨村东南侧俱乐部南墙外公路边，划出0.83亩地，让张晓元建房，使用期为50年（1992年5月1日-2042年5月1日）；2、张晓元每年向双水磨一队交土地使用费120元；3、租赁期间，因城市规划需要，张晓元应支持国家建设。因环境发生预料不到的变化或出现异常状况等未尽事宜，双方应根据实际情况协商解决。《合同书》后，张晓元按照合同约定向双水磨一队支付了1996年至2025年租金3600元，双水磨一队将土地交付张晓元使用。后张晓元在该土地上建造了3层12间砖混结构房屋，面积1456.6平方米。1992年9月30日，西安市雁塔区土地管理局作出雁土地发[用]字（1992）第55号《关于双水磨一组商业东街申请补办用地的批复》，载明：“同意双水磨一组临时使用双水磨村一组土地3.745亩，用地为临时性质，如遇国家建设征用或乡（街）、村、组统一规划用地时，应无条件拆除地面建筑物。土地补偿费按双方协议执行。如确需改变土地用途，必须到土地管理部门办理变更手续”。

2000年7月21日，西安市雁塔区土地管理局向张晓元颁发了雁集用(2000)字第98号《集体土地使用证》，该证载明：“土地使用者为双水磨一队商业东街(张小元)；土地所有者为丈八乡双水磨一队；土地座落于丈八双水磨一队；用途为商业服务业；土地面积533.33平方米（0.8亩）。

注：商业东街唯张小元与另一购买该商业街房屋的市民（非本村村民）办理了《集体土地使用证》，之后获悉，该市民获得的赔偿与周边裙楼价格基本相当（附件）。

既然有《集体土地使用证》，就应该按照“有证”的标准进行补偿，更何况还有先例可寻，为此，张小元开始了他艰难的维权之路，但维权期间，其房屋却遭遇了断水、断电、堵门、扔砖头等等非难，以及最终被违法强拆。

违法强拆何时休？

2018年10月18日，西安市高新管委会作出西高新强拆字高新违建【2018】第897号《行政强制拆除决定书》，决定强制拆除张晓元位于丈八北路和科技六路东北角的违法建筑物。张晓元对该决定书不服，向西安市人民政府申请行政复议，西安市人民政府于2018年12月12日作出市政复决字（2018）642号复议决定书，撤销该决定书。

2018年10月22日，案涉房屋被高新管委会、丈八街道办、市城管局强制拆除。

从以上事实，不难看出，在未达成任何拆迁协议，未获得任何赔偿，没有任何法院出具的司法强拆裁定的情况下，西安市民张晓元的房屋却遭遇了“违法强拆”。那么，既然是违法强拆，被拆迁人理应获得赔偿。

一审、二审均获胜诉

张晓元不服高新管委会、丈八街道办、市城管局强制拆除行为，于2019年7月25日向西安铁路运输法院提起行政诉讼，要求确认高新管委会、丈八街道办、市城管局于2018年10月22日强制拆除涉案房屋的行政行为违法。西安铁路运输法院于2019年11月1日作出（2019）陕7102行初2710号《行政判决书》，判决确认高新管委会、丈八街道办、市城管局强拆行为违法。丈八街道办不服该判决，向西安铁路运输中院提起上诉，铁路中院于2019年12月20日作出（2019）陕71行终1442号《行政决定书》，判决驳回上诉，维持原判。

陕西省高级人民法院的裁定是否得当？

高新管委会、丈八街道办、市城管局不服上述一、二审判决，向陕西省高院提起再审申请，陕西省高院认为案涉房屋并非宅基地上房屋，而是张晓元同村组签订租赁合同建设的用于出租经营的房屋，并不符合《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款的适用条件，张晓元和村组的土地租赁合同也因国家征收被法院判决解除，并判令张晓元向村组移交土地。一、二审法院判决行政机关按照国有土地上房屋的价值对张晓元进行赔偿，是对司法解释规定的错误理解，并于2023年6月30日作出（2022）陕行赔申68号《行政赔偿裁定书》，裁定本案指令西安铁路运输中级法院再审，再审期间，中止原判决的执行。

陕西省高级人民法院的裁定是否得当？是否有失偏颇？

为此，张晓元的代理律师专门组织了由国内权威专家组成的专家论证会。参加论证的专家认真审阅了委托人提供的上述有关案件事实材料，依据委托人提供的上述证据，根据我国现行法律、司法解释的规定和法学理论，以及现行相关政策，对张晓元与高新管委会、丈八街道办、市城管局行政赔偿案提出论证意见认为，对于征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋进行安置补偿，多年后才予强制拆除的，如果继续按照集体土地征收时的价格进行安置补偿，显然会严重损害当事人的合法权益。考虑到城镇化过程中房屋产权普遍升值很高的实际情况，涉案房屋所在地在被强拆时已经转为国有土地，纳入城市规划区，为切实保障当事人的基本生存权利，应当参照执行国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。

张晓元的维权之路仍异常艰难，后续还请广大专业人士予以关注。