【家事精品】婚后共同还贷的房屋分割补偿款的立法规定及司法裁判标准汇总
律界观察
北京雷杰展达律师事务所
面对急剧增长的房价，房屋作为夫妻共同财产中的主要财产，离婚时该如何分割、房屋补偿款应如何计算的问题亦成为婚姻案件中最为突出的争议焦点。《婚姻法解释三》第十条第二款虽然明确了房屋补偿的规则，但具体计算公式在司法实践中却存在巨大差异，补偿数额常常因计算公式的不同而相去甚远，因缺乏统一的案件裁量标准，由此引发大量同案异判的情形，损害了司法公信力。
有鉴于此，本文尝试对司法实践中目前较为普遍的六种房屋分割补偿款计算公式进行汇总，供家事法律工作者探讨。
一、立法现状
（一）法律依据
1.《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定：
“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”
2. 《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定：
“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
3. 《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》规定：
“人民法院在审理离婚案件中，根据《最高人民法院适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十条规定，判决由产权登记一方对另一方进行补偿时，应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。
产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。房屋评估现值以法院委托时确定的时间为准，对房贷的计算标准可通过当事人提供、向各银行查询及通过互联网查询等方式了解。上述计算标准是离婚时夫妻分割财产的基准，人民法院可根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额。”
4. 《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》第二十九条规定：
“最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第10条第2款规定中的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算：夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价＋离婚时已还全部利息）×离婚时房屋市场价。”
（二）适用情形
根据上述规定可知，《婚姻法解释三》第十条进一步明确离婚时一方婚前购买、婚后共同还贷的房屋归属及补偿标准，适用时案件须同时符合以下四种情形：
1.婚前夫妻一方签订不动产买卖合同；
2.签订不动产买卖合同的一方以个人财产支付房屋首付款并办理购房贷款；
3.不动产登记于首付款支付方名下；
4.婚后以夫妻共同财产进行还贷。
二、司法实践
（一）房屋分割补偿款计算公式
为了对同类案件不同计算公式的差异进行比较，笔者通过对截止到2019年4月全国范围内上网公开的68份涉及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条的判决进行了筛选抽样，将其中涉及房屋补偿款数额计算的18份判决书进行了汇总提炼，发现针对产权登记一方对另一方进行“房屋补偿款”计算的主要有以下六种公式：
公式1：夫妻共同还贷本息÷（购买时不动产价格＋已还贷款利息）×离婚时房屋市值×50%
公式2：不动产升值率*共同还贷部分×50% (不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用)
公式3：夫妻共同还贷本息×50% ＋ 夫妻共同还贷本息÷（购买时不动产价格+已还贷款利息）×（离婚时房屋市值-结婚时的房屋市值）×50%
公式4：夫妻共同还贷本息÷（购买时不动产价格＋夫妻共同偿还利息）×离婚时房屋市值×55%
公式5：夫妻共同还贷本息×50%＋夫妻共同还贷本息÷购买时不动产价格×房屋价值增值部分×50%
公式6：夫妻共同还贷本息×50%
其中，采用公式1计算的判决书占44%，广东广州有2例，广东深圳、广东汕头、山东济南、宁夏银川、湖北武汉、北京各有1例；采用公式2计算的判决书占11%，四川达州、湖南长沙各有1例；采用公式3计算的判决书占17%，广东广州有2例，江西九江有1例；采用公式4计算的判决书占5.5%，安徽合肥1例；采用公式5计算的判决书占5.5%，山东济宁1例；采用公式6计算的判决书占17%，浙江宁波、宁夏石嘴山、云南昆明各1例。
（二）房屋分割补偿款计算公式对应的典型案例
1、公式1对应的典型案例
法院：山东省济南市中级人民法院
案号：(2016)鲁01民终2391号
公式1：夫妻共同还贷本息÷（购买时不动产价格＋已还贷款利息）×离婚时房屋市值×50%
基本事实：2003年5月A按揭购买一套房屋登记在自己名下，房屋购买价877233元，A交首付款267233元，按揭贷款61万元。A与B于2005年4月19日登记结婚，婚前A偿还本息115000元，婚后双方共同偿还本息595000元，共计偿还利息100000元。离婚时双方均认可房屋现值180万元。
法院认定：涉诉房屋购房成本，本息合计977233元【267233元+610000元+100000元】
按夫妻共同还贷本息与涉诉房屋购房成本的比例，双方共同享有的房屋增值部分为1095951.5元（595000元÷977233元×1800000元）
A应向B补偿双方婚后共同还贷支付款项对应的财产增值部分547975.75元（1095951.5元×50%）
2、公式1对应的典型案例
法院：：四川省达州市中级人民法院
案号：(2016)川17民终1202号
公式2：不动产升值率*共同还贷部分×50% (不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用)
基本事实：2007年6月25日A与B登记结婚。A婚前购买一套房屋并支付首付款28万元，合同载明房屋价格为62万元。离婚时双方夫妻关系存续期间共同偿还按揭贷款108期，本息共计198424.1元。离婚时房屋的评估价格为106.99万元。
法院认定：该房屋不动产升值率为172.56%（106.99万元÷62万元×100%）
双方婚后共同还贷支付的款项相对应财产增值部分为342400.63元（198424.1元×172.56%）
A应向B补偿双方婚后共同还贷支付款项对应的财产增值部分171200.3元（342400.63元×50%）
3、公式3对应的典型案例
法院：广东省广州市中级人民法院
案号：（2013）穗中法民一终字第50号
公式3：夫妻共同还贷本息×50% ＋ 夫妻共同还贷本息÷（购买时不动产价格+已还贷款利息）×（离婚时房屋市值-结婚时的房屋市值）×50%
基本事实：2003年11月，A购买房屋一套，登记在A名下，购买价款为307658元，贷款总额为246000 元。2006年11月，A与B结婚，此时房屋价值为70万。双方结婚前，房屋贷款由A偿还，为121080.05元。双方结婚后，共同还贷共计194124.8元。A与B离婚时，房屋价值为130万。
法院认定：涉案房屋的购房总价为376862.85元【307658元-246000元+121080.05元+194124.8元】
按涉案房屋的购房总价与婚后支付贷款的比例，双方共同享有的房屋增值部分为309064.37元【194124.8元÷376862.85元×（13000000元-700000元）】
A应向B补偿双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分共计251594.6元【（194124.8元×50%＋309064.37元×50%）】
可知，该法院判决便是严格按照公式三对房屋补偿款进行计算的。
4、公式4对应的典型案例
法院：安徽省合肥市中级人民法院
案号：(2016)皖01民终2148号
公式4：夫妻共同还贷本息÷（购买时不动产价格＋夫妻共同偿还利息）×离婚时房屋市值×55%
基本事实：2010年1月，A购买了房屋一套，登记在A名下，购买价款为541604元，首付款为111604元，贷款总额为43万元。X年X月，A与B登记结婚，婚后双方共同偿还贷款本息总额为121185元（其中本金为35316元）。另上述首付款中5万元系王某甲向他人借款所得，上述借款系王某甲于婚后用夫妻共同财产偿还。另庭审中A与B一致确认离婚时房屋现市场价格为103万元。
法院认定：双方婚后共偿还房屋按揭贷款121185元，该款项及相对应的增值部分合计为121185元×［（103万元÷（541604元＋121185元-35316元）］=198926元。原审判决根据照顾女方和子女的原则，判决由王某甲给予汤某婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的55%，因对此未予上诉，视为对该判决的认可，按照该补偿比例，A应给予B补偿款109409元（198926元×55%）。
5、公式5对应的典型案例
法院：山东省济宁市中级人民法院
案号：(2016)鲁08民终4047号
公式5：夫妻共同还贷本息×50%＋夫妻共同还贷本息÷购买时不动产价格×房屋价值增值部分×50%
基本事实：2010年4月，A签订了《商品房认购协议书》，约定购买房屋一套，总房款约为293107元，签订时支付了5万房款。A与B结婚后，A通过B名下的银行卡支付房款13107元，A作为借款人向银行贷款23万元，至双方离婚时已偿还贷款本息为138441.36元。
法院认定：婚后共同支付的房款13107元、还贷支付的款项138441.36元及其对应的增值部分应予分割，由A补偿给B。济宁中兴资产评估不动产评估有限公司依法作出的房屋价值增值222976.40元的鉴定意见，本院予以采信。故A、B共同偿还（支付）的房屋款项部分所对应的房屋价值增值为115323.36元（(13107元+138441.36元)÷293017元×222976.4元），A、B各分得一半即57661.68元，共同支付的房款部分各分得75774.18元（(13107元+138441.36元)×50%），故A应支付给B房屋补偿款为133435.86元（57661.68元+75774.18元）。
6、公式6对应的典型案例
法院：浙江省宁波市中级人民法院
案号：(2016)浙02民终1613号
公式6：夫妻共同还贷本息×50%
基本事实：A婚前购买房屋一套并在银行贷款，A与B在婚后偿还银行贷款共计136299.61元。
法院认定：房屋系A婚前购买，故仍归A所有，夫妻关系存续期间偿还银行贷款共计136299.61元，故应由A给予B补偿款68149.80元（136299.61元×50%）。
三、小结
通过汇总不同地域、不同法院的裁判标准，笔者较为赞同公式三的计算标准。笔者认为，房屋补偿款的补偿应分为双方共同还贷本息和共同还贷本息及其相对应的房产增值部分，不仅共同还贷本息要按照一定比例进行分割，共同还贷增值部分产生的增值部分也要进行分割。而共同还贷增值部分的分割范围，应当自共同还贷之日起计算。《婚姻法司法解释三》第十条规定，产权登记方应与参与还贷方分割的是“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，此处明确分割的财产增值部分的范围是“相对应”的，应当理解为指自双方结婚时起至离婚时止这一期间内，房屋在市场价值上的增量。因此，在计算离婚时房屋增值部分时，必然需要同时考虑以下两个因素：（1）结婚时房屋的价值；（2）离婚时房屋的价值。随着经济周期的持续波动，房价也必然存在持续起伏的客观现象，加上闪婚闪离的现象日益普遍，许多房产的价值在结婚登记以前就已经出现波动。因此，婚姻存续期间房产的增值或贬值的具体金额，应当将登记结婚时的房屋价格与离婚时房屋价格进行对比，才能合理计算出共同还贷对应的增值（贬值）部分。
