以一起排除妨害案件 谈“破产程序中管理人合同解除权”的适用

破产是资不抵债、丧失市场竞争力的企业安全退出市场的主要途径，人民法院审理企业破产案件，是运用法律手段维护市场经济秩序和社会信用，促进经济结构调整和经济发展的重要手段。破产案件的审理，不仅关系到破产企业职工的切身利益，而且关系到广大债仅人的利益，更关系到社会的稳定，企业进入破产程序后，管理人接受人民法院的委托和监督，基于破产法律的相关规定行使职权，而笔者代理的一起排除妨害纠纷案件就属于此类情形，A公司宣布破产后，管理人通知解除涉案厂房尚未履行完毕的租赁合同，合同解除后，原租赁关系将不再受法律保护，B公司再基于物权要求无权占有人C公司排除妨害并赔偿损失。笔者以此类案例梳理并探讨司法实践中“破产程序中管理人合同解除权”的适用。

案情介绍

2021年1月27日，泰州市海陵区人民法院作出（2021）苏1202破申3号《民事裁定书》，裁定受理申请人陆某某对被申请人A公司的破产清算申请，并于同日依法指定某律师事务所为破产管理人。管理人接受指定后，依法调查A公司的财产状况时发现，该公司有国有土地使用权一宗（权证号为泰州国用 (2004）第41105011号），其上建有7幢房屋（权证号为泰房权证海陵字第1000037997号、第1000038001号、第1000038008号、第1000038006号、第1000127110号、第1000127111号、第1000133425号），另有部分未取得房屋所有权登记的自建砖混厂房及办公楼，上述房屋大部分已出租。而后，管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，于2021年5月9日告知上述承租人，解除其与A公司的房屋租赁合同，并要求承租人接告知函起三十日内清空租赁房屋内物品，交还租赁房屋。

之后，2021年11月11日B公司通过司法拍卖程序，经泰州市海陵区人民法院裁定，依法取得了A公司名下所有的位于泰州市海陵区九龙镇世纪大道2号1-7幢厂房、无证办公楼、门卫室、钢蓬等建筑物及一台高速纺织机的所有权，并已完成不动产产权过户的全部手续，现B公司为上述不动产的合法所有权人。

案件处理

2021年12月，B公司作为厂房的合法所有权人，为维护自身合法权益，向承租人发出停止侵占并立即搬离厂房的书面通知，但仅有部分承租人重新与B公司签订合法有效的租赁合同，另一C公司仍然继续侵占在厂房上，拒不搬离厂房，也拒绝重新签订新的租赁合同。

基于此，2022年2月21日，B公司因C公司拒不搬离厂房而向泰州市海陵区人民法院依法提起排除妨害的民事诉讼，现该案正在审理当中。

法律分析

1、管理人有权根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定行使合同解除权。

首先，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。根据该条规定，管理人行使合同解除权必须具备两个条件：一是合同成立的时间，必须是在破产申请受理前，即破产程序开始前；二是该合同的双方当事人均未履行完毕，包括双方当事人均未开始履行、双方均已开始履行但是均未履行完毕、一方已经开始履行但是未履行完毕同时另一方尚未开始履行这三种情形。

再是，结合本案事实，A公司与各承租人的厂房租赁合同签订时间均在破产申请受理前，且所有租赁合同都属于“以租抵债”，但由于租赁合同具有持续性的重要特点，交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务，承租人尚有使用、保管、返还租赁物的义务以及通知等附随义务，因此，在租赁期限届满承租人返还租赁物之前，承租人始终处于履行租赁合同过程中，同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人，也是处于履行租赁合同的过程中。故，租赁合同只要在租赁期限内，承租人与出租人的义务即均未履行完毕，符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”的情形。基于此，管理人于2021年5月9日单方通知解除租赁合同的行为于法有据。而合同解除后，承租人因此所遭受的损失，可作为破产债权向管理人申报，但不得作为其继续占有厂房和侵害他人利益的正当理由。

2、根据特别法优于普通法的原则，以及从破产程序公平角度考虑，管理人有权决定解除涉案房屋尚未履行完毕的租赁合同。

本案中，原租赁合同所涉标的物系A公司所有，在破产案件审理中为保护债权人权益进行拍卖，故租赁合同是否应当继续履行涉及到A公司的所有债权债务关系，应当适用破产法的相关规定去处理涉案房屋上尚存争议的法律关系。建立破产制度的目的在于保护债权人和债务人的合法权益，将破产财产在所有债权人之间进行公平有序地分配：未履行完毕的房屋租赁合同的承租人对破产企业享有的也是普通债权，在其他破产债权进行申报等待依法分配的情况下，如租赁债权仍按照租赁合同继续履行、不因企业破产而受影响，不仅有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦不利于破产财产的变现。而管理人的合同解除或履行选择权作为《中华人民共和国企业破产法》赋予管理人的一项权利，是管理人在履行相应职责过程中所应当行使的，但管理人在行使的过程中应当遵循债务人财产最大化原则、利益平衡原则以及效率原则。本案如继续履行租赁合同将明显无益于破产财产价值的维持和变现，那管理人为使全体债权人能够平等的参与到破产财产分配，有权单方决定解除案涉房屋尚未履行完毕的租赁合同，而无须经过对方当事人的同意，仅须将解除通知到对方当事人即可。

3、通过人民法院司法拍卖程序取得的不动产所有权，应受法律保护。

本案中，管理人的破产工作是在泰州市海陵区人民法院的委托和监督下进行，管理人行使合同解除权以及将抵押物进行司法拍卖，属于正常履行工作职责范畴。另，法院的拍卖流程、拍卖内容也符合事实和法律规定，案涉厂房的拍卖公告中明确用红色字体备注“因A公司建筑物此前已出租，本次拍卖为带瑕疵拍卖，拍卖成交后，管理人仅负责提供房屋产权过户手续，买受人自行与房屋使用人协商处置房屋租赁及遗留物品等事宜，不受原租赁协议的约束”的内容，正因为如此，出于对泰州市海陵区人民法院发布的拍卖公告的合理信赖，B公司才拍下此房。

4、作为案涉厂房的合法所有权人，对所拍得的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

在原租赁关系已解除的情况下，C公司继续侵占厂房的行为已严重损害了B公司物权的正常行使，故，B公司有权要求C公司立即停止侵占并返还案涉房屋。同时，由于C公司占有案涉房屋，导致B公司无法行使所有权，对案涉房屋进行出租收益，故，C公司应当向B公司支付占有期间的房屋使用费，房屋使用费参照同一时间同一地段上类似房屋的租金标准。

典型意义

本起排除妨害纠纷案件系《中华人民共和国企业破产法》第十八条法律适用的典型案例，根据该条规定，管理人对待履行合同的处理有两种选择：一是继续履行合同；二是解除合同。管理人不同选择将产生不同的对合同的处理规则，亦将产生不同的法律后果，而本案就属于管理人行使合同解除权的法定情形。

本案中，管理人解除的是租赁合同，租赁合同属于双务合同，且合同履行具有持续性的特点，出租人和承租人均享有一定的权利并承担相应的义务，出租人负有使承租人得以对租赁物正常使用和收益的义务，而承租人对出租人负担着支付租金之义务，此为出租人和承租人在租赁合同项下的主要义务，也是必须要履行的义务，而出租人的瑕疵担保义务、修缮义务和承租人的保管义务、租赁期满返还租赁物等义务乃是由主要义务衍生而来的附随义务。故，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，其合同义务才履行完毕。C公司认为其以全部租金冲抵借款，租金已一次性支付完毕及租赁合同已履行完毕的观点不能成立。司法实践中，对于尚在租赁期限内的租赁合同，人民法院也是支持管理人有权行使合同解除权，合同解除后，破产工作才能有序进行。