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长租公寓模式中的法律主体责任——以蛋壳公寓事件为例

2020-12-16 16:19:36 法和家 1511 嘉维泰银律师事务所

一、长租公寓模式中各方主体

(一)租客

1、年付、半年付租金的租客

此类租客是基于与蛋壳签订的《房屋租赁代理合同》向蛋壳公寓年付或半年付房租。蛋壳公寓提供给租客多种支付形式,但是租客选择年付或半年付,蛋壳公寓会在服务费上给予折扣,并且今年九十月份,蛋壳公寓还针对年付、半年付租客推出了租房返现的活动,一般会获得租金总额10%以上的返现优惠。以至于很多租客选择了这种风险较大,一次性支付金额也较大的支付方式。

据悉当前蛋壳公寓与房东之间所签订《财产委托管理服务合同》中对房东有权解除合同的条款为:蛋壳公寓延迟交支付租金满15个工作日,房东有权解除合同。房东为了止损,有可能以此为由要求租客腾退房屋,租客的权益可能受到侵害。

2、以“租金贷”方式支付房租的租客

所谓“租金贷”,指的是长租公寓机构和租客在进行签约时,要求或变相引导租客和该机构的合作金融机构签订贷款合约,绑定自己的身份证、银行卡等信息,用自己的信用抵押获得第三方金融机构的贷款,由该金融机构替租客一次性缴付租约期限内的全部房租,租客后续向该金融机构按月偿还贷款,贷款利息一般由长租公寓机构代为缴付。

蛋壳公寓“暴雷”之初,许多“租金贷”租客面临被房东强行清退,又要继续向微众银行偿还贷款的局面。现微众银行现已提出解决方案。

(二)房东

房东与蛋壳公寓签订《财产委托管理服务合同》将房屋独家委托蛋壳公寓全权管理并全权代理出租。

从目前的情况看,房东的大规模损失尚未爆发,因为蛋壳公寓向房东交付租金的方式多为月付,现阶段逾期交付刚刚开始,且蛋壳公寓一般在收房时支付给房东1到2个月租金金额的押金,蛋壳方面亦作出承诺将蛋壳投入的装修、家具、家电以及押金抵偿租金。现阶段房东可能面临房贷压力,以及租客可基于《房屋租赁代理合同》继续居住,而房东无法从蛋壳公寓处收回租金的风险。

(三)租金贷微众银行

12月4日下午,微众银行再次发布公告称,已研究制定出合法合规的方案,可以实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷,仍能结清贷款。具体方案是:蛋壳租金贷客户退租后,与微众银行签署协议,将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金,用于抵偿客户在微众银行的贷款。然后微众银行结清该笔贷款。

(四)蛋壳公寓

蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌。截至2019年1月17日,蛋壳公寓管理房间数量接近40万间。2020年1月17日,长租公寓运营商蛋壳公寓成功登陆美国纽交所。

2020年6月18日,蛋壳公寓被爆出CEO高靖被政府调查。

2020年11月16日,上百人在位于北京市朝阳门外大街的蛋壳公寓北京总部排队维权。维权长队里,有房东、租客,还有被拖欠工资的蛋壳公寓保洁、维修人员。蛋壳暴雷事件从此彻底爆发。

据中国执行信息公开网显示,紫梧桐(北京)资产管理有限公司已于2020年11月4日被列为失信被执行人,被执行款项1400余万元。

二、长租公寓模式涉及的三份合同

1、蛋壳公寓与出租人签订的《财产委托管理服务合同》;

2、蛋壳公寓与承租人签订的《房屋代理租赁合同》;

3、部分租客与微众银行签订的《个人借款合同》。

三、长租公寓模式中各主体法律责任分析与建议

目前,法律界对蛋壳公寓等托管型长租公寓的裁判观点分为两种:

一种观点认为,房东与托管型长租公寓成立委托代理法律关系,因此房东与租客之间成立房屋租赁合同法律关系,即便房东依据合同解除与蛋壳公寓等托管型长租公寓之间的合同,也并不能撤销长租公寓作为代理人作出的合法有效的法律行为,房东无权解除其与租客之间的房屋租赁合同法律关系,在合同期满前无权收回房屋。参考案例为上海一中院审理的2019沪01民终一案,裁判结果对蛋壳公寓与房东关系作出了明确界定,即房东为委托人,蛋壳公寓为受托人,蛋壳公寓与房东为委托代理合同法律关系。

另一种观点是认为房东与托管型长租公寓成立房屋租赁合同法律关系,蛋壳租客便成为蛋壳公寓转租行为的次承租人,房东在解除与长租公寓的合同后,有权依法收回房屋。北京市东城区人民法院曾在一管辖权裁定中认为蛋壳公寓与房东的合同名为委托实为租赁。

(一)房东和蛋壳公寓之间构成委托合同关系而非租赁合同关系。

1、双方之间的《财产委托管理服务合同》第二条独家委托代理条款是如此约定:

(一)甲方同意将房屋独家委托给乙方全权管理并全权代理出租;

(二)乙方(蛋壳)独家委托代理权限包括:代理甲方(房东)出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜;代理甲方签署于房屋租赁相关的任何协议、合同等文件(包括租赁合同的解除或变更协议、补充协议等);代理甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用(网络上不同年份的合同版本有所区别,但内容基本为代理关系的约定)。

就以上合同约定而言,双方之间构成代理关系,蛋壳作为房东的代理人,取得房东授权,代为管理房屋,收取租金的同时赚取一定的管理服务费。

2、就蛋壳与租客签署的《租赁合同》来看,合同的名称为《房屋代理租赁合同》,合同首页上,明确列明了产权委托方(出租方)是房东本人,不是蛋壳公寓,而这里甲方(蛋壳)却明确被列明为“房屋代管机构”,乙方(承租人)即是租客。在封面页的下方第三段当中约定“在签署合同前,乙方确认已仔细阅读过本合同条款并予以理解和接受,同时甲方(蛋壳)经办人员已向您(租客)告知与受托出租房屋及合同签署相关的信息”。该条款再次说明蛋壳与房东之间系委托代理关系。

因此,根据上述合同的签署主体,主要内容,权利义务等来看,房东与蛋壳签订的《财产委托管理服务合同》应该被理解为委托合同,而不是租赁合同。

结论:房东和蛋壳公寓之间构成委托合同关系,即房主与蛋壳公寓之间通过签订委托合同,授权蛋壳公寓代为出租房屋、代为收取租金。在这种法律关系之下,蛋壳公寓只能依据委托合同的约定在授权范围内从事受托事项,类似于“中介”。同时,蛋壳公寓作为受委托人,其所从事的民事行为所产生的所有法律后果均应由作为委托人的房主承受。在本次事件中,蛋壳公寓作为受托人与租客签订房屋租赁合同并收取租金的行为,应视为房主与租客之间成立合法有效的房屋租赁合同,蛋壳公寓“暴雷”之后,因其已经全额收取房屋租赁合同约定的租赁期限内的房租,房主应当按照房屋租赁合同的约定全面履行合同义务,若采取强硬手段逼迫租客离开,租客可以采取法律手段,在固定证据后,起诉房主要求其继续履行合同或者解除合同、退还剩余租赁期限内的租金、承担相应的违约责任,甚至赔偿相应的损失。至于房主的权益如何保护,是其与蛋壳公寓之间的合同关系,房主可依据委托合同的约定向蛋壳公寓主张相应的权利,如支付租金、承担违约责任、赔偿损失等。若蛋壳公寓超越委托权限与租客达成房屋租赁合同,在租客作为善意第三人的情况下,租客与房主之间的租赁合同也是有效的。

法律依据:《民法典》(未生效,2021年1月1日生效)

第一百六十二条 代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。

第九百一十九条 委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。

第九百二十五条 受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人;但是,有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

(二)房东和租客之间构成租赁合同关系

既然蛋壳作为房东的代理人,则在委托合同法律关系下,结合蛋壳与房东、租客分别签署的合同内容,房东和实际租客之间构成租赁合同关系。

第三、房东因蛋壳逾期支付租金,直接上门要求租客腾房,有可能在法律上是不能获得支持的。但其基于委托代理关系,可以向受托人蛋壳主张权利。

如前所述,既然房东是出租人,租客是承租人,蛋壳是房东的代理人,在房东和租客直接构成租赁合同法律关系的情况下,租客已经按照合同约定将租金交给代理人蛋壳了。当然可以拒绝在再次缴纳租金或者在有效租期内腾退房屋。

房东作为出租方,其并没有收到蛋壳转交的租金,而考虑到蛋壳现在的经营状况可能难以像其转交租金,房东为了止损,强行驱赶租客,但是房东的这种行为可能不会得到法律的支持。作为房东,可以向受托人蛋壳主张其合法权利,追偿其损失。

实际上,如果蛋壳一旦出现更大问题,势必会引起房东和租客之间租赁合同纠纷的直接冲突,因为涉及到该事件的人数众多,既有可能会产生大量的诉讼和导致群体事件。因此,作为事件的主角,蛋壳应该主动承担起自身的责任,给房东和租客一个合理交代。也希望该事件在各方的介入下能够得到妥善解决,尽可能让房东和租客的合法利益得到最大保障。

(三)租客与微众银行之间成立借贷合同关系。

租客与微众银行签订借款合同,我们暂时不去探究蛋壳公寓是否故意引导租客办理租金贷,但是可以认定的事实是,租客使用租金贷是租客在衡量利益得失、现实情况等因素之后做出的独立的、真实的意思表示,是其本人签署的个人借款合同,在微众银行将租客的相应贷款支付至蛋壳公寓的相关账户之后,租客与微众银行之间的借贷合同关系确定成立,在不违反法律、法规强制性规定的情况下,该借贷合同合法有效,租客应当按照借贷合同的约定履行还本付息的义务。借贷合同关系中,蛋壳公寓并非合同权利义务的主体。在蛋壳公寓“暴雷”后,租客被房主强制要求搬离使得房屋租赁合同无法继续,租客也应当向微众银行支付相应的款项,在支付相应的款项之后,可以要求蛋壳公寓退还相应的款项、赔偿相应的损失。现在国家正在推动从“人情社会”向“信用社会”转变,本人提示,不管怎么样都要珍视自己的信用(征信),其他的事情可以慢慢解决。同时,若贷款合同中约定,房屋租赁合同解除后,贷款合同即终止,剩余款项由蛋壳公寓直接支付给微众银行,则蛋壳公寓应当承担相应的返款责任。

四、建议

诚实信用原则是市场经济活动中的道德准则,即一切市场参加者均应在不损害他人利益和社会公益的前提下,追求自己的利益。

(一)中消协

呼吁房东和租客依法理性维权。比如:房东和蛋壳公寓解除委托合同,租客与蛋壳解除租赁代理合同,在条件都认可的情况下,双方直接签订《房屋租赁合同》。

呼吁严格长租公寓市场准入,明确长租公寓运营商的租赁中介服务机构的角色定位,限制长期托管房屋业务过猛过快发展,建立行业准入资质,允许又足够资金实力和风险管控能力的机构从事长租公寓业务经营。

呼吁加强对长租公寓运营商的资金监管,对资金的管理和使用加强监督,查处各类违背房屋租赁业务范围的滥用资金行为;公司内部要加强对租金的监管力度,及时查处业务员的侵吞、挪用租金、水电费等舞弊行为。

呼吁加强市场监管和宣传导向。充分发挥长租公寓方式能优化整合房屋租赁市场资源的优势,使大量房源和租客需求之间得到更加合理的匹配,而不是中介机构借掌握大量房源搞不正当竞争和市场垄断,反而进一步扰乱房屋租赁市场秩序,对这类不正当竞争行为要加大行政处罚力度。

(二)司法部门

最高法副院长、二级大法官杨万明答记者问时,对长租公寓品牌蛋壳公寓爆雷事件进行了回应。杨万明表示,他也注意到了有关媒体对这个事件的报道。杨万明说,据其了解,目前有关地方和部门正在依法依规进行处理。“这个事如果形成案件进入司法程序的话,人民法院将严格依法进行审理,以事实为根据,以法律为准绳,依法保护公民、法人的合法权益。”

(三)主管机构

责成蛋壳公寓高度重视此事,及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案,积极组织蛋壳与业主进行沟通协商,要求蛋壳公寓按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题。

作者:葛友山律师