以案说法 | 疫情期间，企业租金是否可减免？
凌凌律师
正策法观（公众号）文/凌凌、王智远
受本次疫情的影响，全国大部分企业延迟复工，且即便复工，亦纷纷开展“居家办公”、“线上办公”、“错峰办公”新模式，以减少人员流动，降低感染风险。在此情况下，绝大部分企业营收蒙受损失。因而，各级政府纷纷出台关于全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施，其中降低运营成本、减免房屋租金是很重要的措施之一。那么，在此新冠疫情不可抗力的背景下，承租方是否能够取得出租方减免租金的必然答复呢？
首先让我们来回顾一下2003年非典疫情背景下发生的房屋租赁纠纷典型案例：
上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷案——一审案号（2003）黄民一（民）初字第2878号、二审案号（2004）沪二中民二（民）终字第354号。
1997年7月18日，上海新黄浦(集团)有限责任公司（以下简称“黄浦集团”）下属新黄浦商厦与上海拍谱娱乐有限公司（以下简称“拍谱公司”）签订了上海市西藏南路169号(即金陵东路569号)“新黄浦商厦”五、六两层的租赁协议，由拍谱公司经营娱乐业。租赁期限自协议生效后，为期八年。2001年2月9日，拍谱公司与新黄浦商厦续签“房屋租赁协议”一份，租赁期限自2001年2月1日至2009年1月31日。2003年5月15日，拍谱公司向新黄浦集团发出一份要求“非典”停业期间免除所有房租的函，称为防止“非典”暂时停业，要求减免停业期间的全部房租。双方因此产生争议，诉至法院。
一审法院认为，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。本案拍谱公司并没有向法庭举证证明，拍谱公司在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，因此，不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原则，拍谱公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，拍谱公司要求减免租金缺乏相应的损失依据，不予采纳。
二审法院认为，基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
让我们再来看一看非典时期出台的最高院2003年6月11日《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，通知中指出，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》第117条和第118条的规定妥善处理。
由此可见疫情背景下的纠纷（包括但不限于房屋租赁合同纠纷）是分情况讨论的，如是权益受重大影响的合同纠纷案件则使用公平原则处理。如因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施或因疫情影响直接导致合同不能履行的，则可参照不可抗力规定妥善处理。
让我们再来分析时下热议的新冠疫情下企业（非居住用房）租金是否可获减免问题。
新型冠状病毒肺炎的发生，非普通人在正常的认知范围内可预见、可避免、可克服的情况，本月上旬全国人大常委会法工委官宣，当前我国发生了 新型冠状病毒感染肺炎疫情这一 突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说， 属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
根据合同法相关规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
那么，在目前可能发生的房屋租赁合同纠纷中，是否也可以直接适用“不可抗力”条款免责呢？
因为我们在本文中仅限讨论的是企业非居住用房的租赁合同纠纷事宜，所以就居住用房事宜的相关法律问题不予涉及。那么企业经营所用的非居住用房是否可获不可抗力事宜发生时的必然减免？这一问题的解答不是一概而论的，也需分情况讨论，我们认为：
1. 因疫情导致封城、封区域等行政措施导致合同不能履行的，应当予以免除租金。
因为行政措施是遏制疫情的诸多因素情况下不得已而实施的严厉方式之一，导致租赁合同不能履行的，这是承租人与出租人在订立合同时根本无法预见的，直接导致租赁合同无法履行，因而承租人无需继续承担租赁合同项下义务。
2. 因疫情影响导致企业无法正常使用租赁房屋，因而营收情况受到严重影响的，视影响程度、因果关系，是否系企业自身商业风险导致的情况，企业有权要求部分或全部免除租金。
为了响应国家号召，很多城市对于疫情启动公共卫生事件一级响应机制，企业推迟复工的情形比比皆是，即使复工也仍是需要报备批准，且需要考虑到疫情不能正常全员复工，居家办公、线上办公、错峰办公的情形比比皆是，导致了企业不能正常使用租赁房屋。在此情形下，企业在疫情不可抗力影响下导致生产经营情况受到损失的，有权根据受影响的实际情况要求减少或免除租金。
3. 企业正常使用租赁房屋，营收情况未受明显影响的，除相关部门政策扶持规定情形外，企业无权要求部分或全部免除租金。
疫情让众多服务类企业受到严重影响，但同时也促成一些医药企业尤其是一些本次疫情必备医疗物品的生产企业扭亏为盈，甚至企业收入大幅度提高。
同时为了切实减轻企业负担，降低新冠疫情给企业造成的影响，目前全国已有24个省份、直辖市就此问题出台相关政策。除政策鼓励外，亦有很多出租方如万达商管集团、万科商业、保利商业、美的置业等出租方也自觉承担起相应的社会责任，主动为商户减免租金。
至于减免租金的具体数额，有政策规定的，依据政策规定进行减免；无政策规定，则根据个案具体情况进行确定。在以上分析基础上律师做出专业提示：
1. 商谈前仔细审阅合同。租赁双方在协商租金减免事宜前，可仔细审阅已签订的租赁合同，若合同中有关于不可抗力或情势变更事项约定的，应当有约定从约定，或在合同约定的基础上达成减免租金的合意。
2. 保留相关证据。承租方应保存相关证据，以证明在本次疫情中受到影响，导致停业且营收额减少。如政府要求企业停工停产的文件、企业员工居家办公的记录、合同履行不能的证据及企业因此造成的经济损失等。
3. 提交相关政策文件。疫情初期，各地政府均出台相关政策，以扶持中小企业健康发展，相关文件均在网上予以公示。承租方在与出租方进行商谈时，可以相关政策为依据，有理有据地与出租方进行减免租金等事宜的协商。
4. 尽量将协商过程以书面形式进行固定。尽管疫情爆发的突然，但是一个漫长的春节假期足以让租赁双方核查自己的资金情况。在此，我们不建议承租方自说自话，擅自停止交租，或在交租时擅自扣除部分租金。承租方应在第一时间与出租方就减免租金事宜进行沟通，且该沟通尽量以书面方式进行，以免日后产生争议。
5. 承租方也需充分关注减免租金非必然结果。尽管全国很多省市均出台政策，为中小企业减负，但是相关政策大多适用于出租方是国有企业的情况，对于其他出租主体仅是“鼓励”“倡议”减免租金，并不具有强制性。究竟是否减免租金，还要看租赁双方的协商过程。因此，承租方在商谈时还是需要基于企业受疫情影响的不同情况，结合实际蒙受的经济损失，以法律规定为基础，结合政策依据提出租金减免方案，切莫过于强势。
我们相信通过承租人和出租人的互谅互让、共克时艰，艰难的日子总会过去，“没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来”！
（文章内容仅为作者独立观点，不代表本所立场）
