访北京中伦文德集团副董事长，中伦文德（深圳）律师事务所主任洪国安律师

编者：

人生60年，律师职业近30载，儒雅与正直兼具；博学与大气并容，在他身上得到了完美的展现。他览群书，善思考，精研究，遵天道，勇探索，勤践行，他总是给人以启迪，诸多难题，经其分解如醍醐灌顶，豁然开朗。在法律顾问单位那里，他是高参、智库；遇上紧急、棘手问题时，他是救火队长；在律师事务所他如长兄，如家长。在数次与之交往、交流的过往中，笔者以为，他更是一位拥有大智慧的智者。作为律师，法律犹如他的生命和灵魂，他肩负着新中国老一代法律人的责任和担当，近30年来，他数十年如一日，勤勉尽责，兢兢业业，从湖北鄂城到广东鹏城，他见证了中国经济的发展和腾飞，见证了中国律师制度的恢复、改革和变迁。他是一个学习者，在工作中不断学习和提升自己的法律服务能力；他是一个思考者，总是思考着律师行业的发展和未来；他是一个建议者，竭尽所能为行业的发展建言、献策，关注着青年律师的成长；他是一个探索者，不断探索着法律服务行业的未知领域；他是一个先行者和实践者，总是立在行业的潮头，引领行业的潮流，驶向和开拓着法律服务的蓝海……他就是中伦文德集团副董事长，北京中伦文德（深圳）律师事务所主任洪国安律师。 

△ 赵伟主编与洪国安律师合影

洪国安 律师

1954年10月出生，湖北人，现为中伦文德集团高级合伙人、副董事长，北京市中伦文德（深圳）律师事务所主任、中国政法大学法学博士。

洪国安律师从事律师执业工作近30年。1986年参加全国首届律师资格考试取得律师执业资格，之后担任湖北省鄂州市第一律师事务所副主任律师、湖北省鄂州市第二律师事务所主任律师。1993年12月-1994年12月，任广东五洲经济律师事务所律师。1994年12月-1999年12月，任广东鹏城律师事务所主任律师。1999年12月-2006年2月，任广东天浩律师事务所主任律师。2006年2月-2010年6月，任广东星辰律师事务所执行合伙人。2010年6月-2012年8月，任上海市建纬（深圳）律师事务所律师。2012年8月起任北京中伦文德律师事务所高级合伙人、副董事长，北京市中伦文德（深圳）律师事务所主任。 

担任的主要社会职务：
深圳市第五届人大常委会委员法律助理
深圳市律师协会第一届监事会监事
深圳市法制专家工作委员会专家
深圳市政府采购专家库专家
深圳市专家工作联合会专家
深圳市企业联合会、深圳市企业家协会高级律师顾问团顾问
深圳市第五届、第六届侨联法律顾问委员会委员
深圳市福田区政府法律顾问
深圳市福田区第二届、第三届政协委员
深圳市福田区第三届、第四届、第五届、第六届人大常委会法工委委员
深圳律师延安希望小学名誉校长。

业务领域

擅长房地产、建筑工程、企业并购、资产证券化、企业常年法律顾问等非诉讼业务,在诉讼业务方面也具有十分丰富的经验,成功办理了诸多重大、疑难、复杂的商事案件。洪国安律师凭借丰富的诉讼和非诉经验，为客户出具切实可行的专业法律意见或建议，帮助客户最大程度地回避经营风险或化解已经出现的各种纠纷，并为客户提供各种“增值型”、“综合型”法律服务。

荣誉

“首届全国建设领域百名优秀专业律师”；“深圳市优秀专业律师”；“福田区政协好委员”。 

主要著述

发表《试论领导人才的培养、选拔与任免》、《我国领导干部暂行条例之构想》、《论民主测评制度》、《简论包干承包经营者在其承包经营期间发生的债务纠纷案中的诉讼地位》、《论上市公司信息披露真实性的法律保证》、《论司法能力》、《仅有监理单位签署、没有建设单位签署的现场签证单的效力认定》、《BOT项目特许经营权合同中的法律风险防范》、《现行我国房产税试点改革的合法性研究》等法学论文，出版了《涉外经济实务与国际惯例》、《资产证券化中的律师业务》等法学专著。

引子

2014年10月20日至23日,党的十八届四中全会在北京举行。全会审议通过了《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》。十八届四中全会提出，全面推进依法治国，总目标是建设中国特色社会主义法治体系，建设社会主义法治国家，这是改革开放以来，中国首次以“依法治国”为主题的中共中央全会,国家治理走向法治化迎来了新的契机。作为中国改革开放先锋城市的深圳，一直发挥着极其重要的先导作用，而这座城市中的律师群体为此付出了艰辛的努力，做出了卓越的贡献。北京中伦文德律师事务所高级合伙人、副董事长、中伦文德（深圳）律师事务所主任、法学博士洪国安就是其中的杰出代表。作为中伦文德律师事务所这艘航母级法律服务机构掌舵人之一的洪国安律师，扎根深圳20余年，为深圳经济的蓬勃发展，为把深圳打造成世界性影响城市贡献着自己心血和汗水，他具有着正直、善言的人格魅力，睿智前瞻的思考深度，更高度关注着中国律师业的发展和未来。 

他是“学习型、思考型、建议型、探索型”律师

学习型律师。“工欲善其事，必先利其器”。1993年，洪国安律师作为高级人才被调入改革开放的窗口城市深圳。“作为一名律师，需要及时了解和掌握各个领域的最新信息和知识，同时还要不断更新自己的知识和理念，与社会发展步伐不同步的律师会被边缘化，甚至会丧失存在的空间和价值。”这是洪国安律师的经验之谈。近30年来，他面对浩如烟海的法律条文、日益多样的复杂案情，坚持把学习当作第一要务，精益求精，学以致用。他不仅认真钻研中外法律书籍，还订阅了《南方周末》、《人民法院报》、《中国律师》、《律师文摘》和《人民司法》等大量专业报纸和杂志，对于最新的法律、法规、司法解释和法学专著，总要在第一时间进行深入研读。此外，他经常读一些文、史、哲、政论之类的非法学专业著作，尽可能地拓展自己的视野，从其他领域汲取知识的养分。尤其值得一提的是，2014年十八届三中全会召开后，洪国安律师对于全文公报研读学习近10遍，认真研究公报内容，并为政府机构、顾问单位提出建设性的指导意见。十八届四中全会的召开，更是燃起了它继续奋斗的激情。除了打高尔夫，读书、学习是他最大的爱好，也是他最好的休闲方式。对于学习的重要性，他始终坚信，“不断完善、苦练内功”是成为一名优秀律师的先决条件和必要基础。

思考型律师。作为已经功成名就的大律师，近年来，洪国安律师主要关注和思考了律师行业发展，律所发展、行业协会职能构建等问题。中国的三农问题的严峻现实受到社会各界普遍关注，结合三农问题状态，洪国安律师提出，“我国的三农问题（农业、农村、农民）和我国的三律问题（律师业、律师事务所、律师）极其相似，农民真苦、农村真穷、农业真危险！中国律师业是一个比农业更加脆弱的行业。律师是民主法治社会的产物，在一个专制的社会里是不需要律师的，文革后，一批老干部才反思并深刻认识到法律的重要性，也才有了1979年的《刑法》等一批法律的出台和律师制度的恢复重建。然而，中国的律师不是电影或者电视剧里的律政才子佳人，中国律师没有那么光鲜。律师的工作没有时间概念，大多数情况下，当律师接受诉讼案件的委托时，离开庭时间也时日无几了，律师要在最短的时间内研究和吃透案情，这样才能提出最有力的辩护或代理意见，其辛苦程度非业内人士所知晓和理解，且在代理刑事案件时，律师往往很容易面临诸多职业风险，近些年，律师遭受不公待遇，甚至深陷囹圄的事件不断见诸报端就是佐证。律师在为别人维护权益的同时，还要考虑自身的安全问题，局外人很难感同身受这份工作的凶险。再者，由于律师事务所合伙制设计的缺陷，导致律所合伙人具有临时性和流动性的特点，加之合伙人AA制的客观现实，每年年底结算下来律师事务所盈余所剩无几，这就是中国律师业九成律所无法做大做强的最重要的缘由之一。2013年，北京、上海、深圳同时召开律师代表大会。发布的数据显示：北京律所1782家，执业律师23776名，创收97.61亿元，人均41万元。上海律所1222家，律师16692人，创收89.1亿，人均53万元。深圳律所459家，律师人数7892人，创收28亿，人均35万元。“虽然深圳律师人均年创收有35万元，但这只是营业额，若除去每年交到律师所里的五六万元管理费和高达３５％个人所得税以及３－６％的增值税，以及高昂的日常开支，律师所剩无几。更何况有的律师一年创收的营业额还在１０万元以下。可见，律师生存问题堪忧。律师协会作为行业自律组织，应该是律师的‘娘家’，但事实上律师行业的管理机构即律师协会成了某些理事或常务理事追名逐利的场所。所以，律师真苦、律师事务所真穷、律师业是真危险！”

建议型律师。洪国安律师建议，“律协各专委会律师专家要把各专委会办成律师民间的研究机构，面向广大律师，增加核心竞争力，各专委会委员要实行优胜劣汰的进出机制，让更多有志于服务律师、服务社会，有能力关注社会、关注法律难点的律师专家充实到各专委会队伍中来。。律师事务所的现代化管理问题，律师个人的素质问题，律师胸怀问题，律师的发展理念问题，律师的急功近利问题，律师的生存问题等等，这些都是我们需要探讨、关注和改进的诸多问题。关于律师业发展问题，在深圳，创收在100万元以下的律师基本考虑的是个人发展问题，创收在100-200万元的律师一般会考虑律所发展问题，创收在200万元以上的律师更多考虑的是律师行业的发展问题。按照执业年限来观察，执业在10年以下律师基本考虑个人发展问题，执业在10-20年的律师会考虑律所发展问题，执业在20年以上的律师更多考虑的是律师行业的发展问题”。洪国安律师提出，“律师最大的问题是政治素质、道德素质，律师协会往往只注重律师执业技能上的培训和提高，在律师政治素质、道德素质的提升上却没有太多的举措。所以，律师行业的发展，首先要解决律师的素质问题，小河有水大河满，律师个体素质好了，律师行业才能得到更好的发展”。

探索型律师。洪国安律师认为，“我国律师行业经过三十多年的发展，如今已走到一个承前启后的关键节点，如何突破现有瓶颈成为了律师从业者的共同思考。每一个律师要敏锐的察觉这一时代的动态，抓住国家经济产业升级这一契机，紧跟产业升级转型的步伐，并在此过程中完成律师业务的自我升级。法律服务市场按法律关系的复杂程度和业务开展的难度有低中高之分，以传统的法律服务为主的诉讼业务细分市场为例，其占法律服务总需求的三分之一，而为这三分之一提供法律服务的律师却超过了五分之四，这些低端法律业务因其法律关系简单争议标的较小使得难以体现律师服务的特殊价值，因此报酬有限，而且因为这些业务服务门槛较低，目前已处于饱和竞争的状态，基本上陷于价格战，服务质量、价格不断下降，客户投诉增多，这些已经逐渐沦为律师业务的红海，且血腥的红海越来越红。

相较于这些已经被过度开发的业务，一些中高端业务因涉及专业性较强、标的额巨大以及法律关系复杂而鲜有人问津。相比于成熟的传统业务，这些业务的开展方法、服务方式等等都是未知的，需要进行崭新的探索，但正因如此，这些业务也就成为了律师业务的蓝海。蓝海，则意味着未开垦的处女地，意味着它将给律师带来广阔的发展空间。

在传统的红海市场，律师主要拼个人名气、拼关系、拼价格，甚至拼潜规则和操盘能力，而在现代法律服务的蓝海市场，律所和律所之间主要拼品牌、拼专业、拼规模、拼服务网络等领域。调研表明，已经进入现代法律服务领域的律所，越来越感受到律所现代管理的重要性；越来越感受到利益共享制对于优化人力资源配置，将松散的律师知识、经验整合为组织的知识经验的重要性；越来越感受到良好的品牌和专业化的分工、规模化的运作、服务网络化的扩张对于律所赢得客户的重要性。

对于律所发展问题，洪国安律师认为，谁先突破律师所传统管理的重围，谁就能在现代法律服务市场上捷足先登，占据有利的竞争地位。这就取决于律所的管理层是否具有战略眼光、职业胸怀、变革魄力和经营之道了。洪国安律师提出，律所管理层要有战略家的眼光、政治家的胸怀、军事家的魄力、企业家的经营之道，唯有如此，律所才会健康有序的从此岸发展并走向成功的彼岸。

针对律所管理升级问题，洪国安律师认为，“对于重大的、复杂的法律项目，一个律师的力量是不够的，必须是一个律所甚至几个律所才能完成，这不单要求律所团队化，还要集团化。律所要在管理上下工夫，对于利益分配机制、人才战略问题、知识管理问题等都要创新和升级，要探索出更现代的、先进的管理模式”。“律所要改变几个层面的问题，一是律师的专业问题；二是律师的团队问题；三是律师的服务模式问题：如何做到将产品的研发带动产品的营销，产品的营销带动产品的生产，产品的生产促进产品的研发，形成良性的循环。四是律所的文化建设问题，律所不能只讲金钱，更要讲文化，律所的文化建设比金钱更为重要”。为了探求红军当年两万五千里的‘长征精神’，洪国安律师甚至专门到了江西于都、瑞金、陕西延安的宝塔山、延河、枣园、窑洞、南泥湾等地，对已经过往的历史进行实地考察，找当地的县长、老领导去了解和调查。洪国安律师精读《苦难辉煌》（这是第一本把中共早期历史放在国际大背景下解读的书，是第一本用战略思维、战略意识点评历史的书，是第一本可以作为大散文欣赏的历史图书），从中体悟中国共产党人是如何经历的地狱之火，如何带领中华民族探测到前所未有的历史深度和时代宽度，如何完成了中国历史中最富史诗意义的壮举，中国革命如何凤凰涅槃从苦难走向辉煌的这段历史。考察回来后，洪国安律师开始着手改进律所的文化建设，他把“延安精神”概括为“坚定的信念，坚强的意志，不惧困难，不怕牺牲，甘于吃苦，乐于奉献”，“这就是我们所的文化和精神……”。每天忙碌之余，洪国安律师还会将微信里极具正能量的文章和信息分享给同仁，他也成为了所里年龄最大，但微信刷的最多的“微信达人”。

“专业化、团队化、规模化、市场化”，打造中国法律蓝海的航空母舰

专业化。洪国安律师认为，“首先，‘专业化’是律师业发展的必然趋势，因为律师不走向专业化就会裹足不前，不走专业化之路，则很快会被市场淘汰。产业在升级，结构在调整，生产在社会化，散兵游勇、万金油式的律师怎么能适应社会的发展呢？当整个社会走向专业化了，律师也必须与时俱进走向专业化。”

团队化。“第二是‘团队化’，一个律师的专业化不能完成既定目标客户复杂的法律需求，这就需要律师‘团队化’作战，只有‘团队化’的法律服务才能适应社会化的发展需求。” “十八大以后，我用我的律师眼看到了好消息。第一，农村集体土地可以在市场上流转，中国的大农业时代已经到来，我们可以为大农业提供法律服务；第二，企业有的是做大的，但更多的是并购大的。多层级的资本市场的建立意味着中国并购潮的到来；第三：农村城市化，这就说明基础设施和房地产仍然是我国未来30年的支柱产业。      实践证明我所是具备前瞻性的，我所在建所之初就设立了公司并购、建设工程、房地产等部门，不断引进专业人才后，再将这些专业人才进行优势互补整合，这样团队得以形成和壮大。

规模化。“第三个是‘规模化’。一个大规模的项目，比如三峡工程，这样大的项目，需要各领域的专业律师提供有效的专业法律服务，一个律师，甚至于一个律所都不可能有效完成其所要的法律需求。所以，‘规模化’是大型律师事务所发展战略的前提和基础，律师事务所只有具备了一定规模的律师团队，通过实行专业化分工与团队协作，有效整合人力、财力及各种资源，形成高效规范的律师队伍，才能取得规模化效益。

律师业进行产业升级首先是服务方式的升级，在法律服务市场的大海中，要从小舟、小艇升级为舰队和航母，舰队就是要组建律师团队，而航母就是具有全球布局的大型综合性的律所。中伦文德作为一家扎根中国面向全球发展的规模化、专业化、国际化、品牌化的大型综合性律所，已经拥有6家国外分所（伦敦、巴黎、里昂、利雅得、柏林、汉堡）、十家国内分所（上海、天津、广州、深圳、成都、济南、石家庄、太原、武汉、西安）、一家联盟所（香港胡百全律师事务所），拥有超过500人的专业团队，2011年，中伦文德被著名的亚洲法律杂志（ALB）评为“全国律师事务所规模20强”第十名；2012年中伦文德在全国最大的20家律所中排名第11位，在亚洲最大的50家律所中排名第16位；2014年8月18日，中伦文德在国务院新闻办等单位联合主办的中国行业影响力品牌夏季峰会上被评为“中国律师行业杰出品牌”，中伦文德正在利用自身优势建设辐射全球的法律服务网络。

市场化。“第四个是‘市场化’。法律服务应该以市场为导向，市场需要什么，我们律师和律师事务所就应该研究出与之适应的产品出来。法律服务业有两个市场，一个是‘红海’市场，一个是‘蓝海’市场，红海市场，就是刑事辩护和传统民事代理的法律服务市场；另外一个就是现代的法律服务——蓝海市场。洪国安律师认为，“我们目前注重的是蓝海市场，应该从红海市场里跳出来，主做非诉业务的蓝海市场”。

“新形势下的市场经济，将对于法律服务的市场化要求越来越高，拥有专业的律师团队、规模化的作战部队，才能适应大市场的法律需求。所以律师行业的‘专业化、团队化、规模化、市场化’是适应社会产业升级和发展的必经之路。”

在新形势下，律师应提供“增值型、综合型”法律解决方案

中国加入WTO已近15个年头，我们现在所处时代的特点是：拥抱互联网，利用大数据，走向云时代。面对信息化、全球化的经济浪潮，产业升级转型已是大势所趋，随着国家产业升级的不断推进，一大批夕阳产业将会被转移或被淘汰，同时一大批朝阳产业会被扶植和被培育。我国改革开放前二十多年，在经济发展模式上走的是外向型、粗放型道路，靠大规模的投资和出口推动经济的高速发展。但是这种高消耗、低附加值的外向型、粗放型发展模式已经出现瓶颈，所以，国家适时提出了产业转型升级的号召，要求经济发展模式要向高附加值、创新型模式转变。在我国整体经济发展模式转型的同时，企业自身发展也在经历转型，很多企业通过多年的发展，开始走向集团化、规范化运作模式。传统的律师企业法律服务模式，是伴随当时的经济发展模式和制度环境而生的，有其时代背景和现实合理性。但是随着我国经济发展模式和企业自身发展的转型，传统律师法律服务模式面临众多挑战，亟待转型升级，因此，律师原有传统业务市场将会被逐渐压缩，而新兴市场会慢慢壮大，律师不能固步自封于原有业务，而应该积极涉猎新的业务领域。

洪国安律师认为，“新形势下，律师需要提供‘增值型、综合型’的法律服务。什么是‘增值型、综合型’的法律服务呢？常年法律顾问中的 ‘风控型’的法律服务，配以律师的专业化团队就构成‘增值型’法律服务。‘风控型’的法律服务配以‘增值型’法律服务，加上咨询方案的设计与社会资源的整合所提供的法律服务，就构成‘综合型’的法律服务。提供‘增值型、综合型’法律服务就进入到法律服务的蓝海市场。当然，不是所有律师都能进入法律服务的蓝海市场，没有这样的专业能力、专业团队和社会资源，无异于纸上谈兵。”

那么律师如何为企业提供“增值型、综合型”法律解决方案呢？洪国安律师可谓知无不言，言无不尽道出了自己的经验：“通过为企业经营管理量身打造全套的法律服务方案，提升企业的经营效率；通过为企业经营过程中面临的重大事项提供法律支持，帮助企业抓住商机或者化解危机；通过不断升级和更新自身的服务能力，协助企业预测和规避潜在风险。”“当然‘增值型、综合型’法律服务也对律师提出了更高的要求，需要律师大到企业战略规划，小到企业的合同管理等层面为企业提供一整套法律服务方案，为企业处理经营过程中面临的各种重大事项，这就需要律师具备跨行业的知识储备、过硬的专业技能以及丰富的社会资源，需要律师具有良好的立法研究水平和预测能力。做到这些，对律师提出的要求很高：

一是要与企业管理层建立良好的沟通机制，律师要为企业提供“增值型、综合型”法律服务，就必须能够介入到企业的战略规划、重大事务决策当中去，而这些事项，往往是企业董事会等企业核心管理层才能决定。律师要参与到这个层面的决策，要求律师能够取得企业高层管理人员的足够信任，能够让企业高层管理人员认识到让律师参与这类决策的重要性和必要性。同时通过专业建议，让企业高层管理人员认识到律师在制定战略规划和做出重大决策的作用。

二是律师的综合知识储备，律师要为企业提供“增值型、综合型”法律服务，需具备综合知识储备，包括对宏观经济政策的深入了解，对不同行业专业知识的深入了解，对企业本身的经营管理体制的深入了解等。如果缺乏这些综合知识储备，律师就不可能参与到企业战略发展规划及经营管理制度制定当中去，也不可能为企业提供真正意义上的一体化法律服务。

三是强大的服务团队，“增值型、综合型”法律服务对律师的高要求，不仅仅对单个律师，而且还针对律师团队。企业经营往往涉及合同管理、人力资源管理、知识产权保护等法律服务需求，这就需要律师团队在各个业务领域都有专业人才能够提供专门服务。同时，各专业对专业细分服务的要求又不是割裂的，而是要求这些细分服务能够相互支撑、相互衔接、相互配合、相互协调，能为企业提供一套有机联系的法律解决方案，要求律师团队能有很好的整合能力。

四是律师要有较高的市场敏感度和政策把握能力，“增值型、综合型”法律服务，不仅要求律师能够在本专业遇到法律问题后帮助企业解决问题，更多的是要求律师能够有前瞻性，在法律风险出来之前做出预判和警示，并提出建议，使得企业能够事前规避风险。律师要有前瞻性，就必须有很好的市场敏感度和清楚地了解当前市场宏观环境以及企业所处行业环境等。例如，企业所处行业是处于发展期还是成熟期、产业集合度，国家对于行业是鼓励还是限制。同时，律师还要对国家的立法和宏观政策进行研究和跟踪，并对国家立法和政策走向有一定的把握和预判能力。这样才能就法律和政策变化可能带来的风险及时与企业沟通，向其提示潜在风险，并协助企业进行风险控制。

为“香蜜公园”项目提供三位一体化、全方位、综合性的法律解决方案

作为担任福田区人民政府法律顾问已近10个年头的洪国安律师，10年来，其主动参与、认真履职，不仅为区政府的重大决策、行政行为、合同行为提供专业法律意见，还积极参与区政府及各部门重大项目的谈判和文件审查工作，指导和协助区政府所属机构的法律顾问工作，充分发挥了参谋和顾问的作用，受到区政府历任领导的高度评价。

2014年7月10日，被誉为深圳市中心区“天然氧吧”的“香蜜公园”项目在经历了12年的搁置、曲折后终于围挡施工。香蜜公园原名农科公园，位于香蜜湖农科中心片区，占地约43万平方米，该公园最早由市政府于2003年规划，但由于多种原因，项目一直未能动工，承建单位几经变更。深圳市农科集团受市政府委托，最早于2003年开始对片区内的物业进行使用和管理。在项目搁置的十多年间，该片区内渐渐汇聚了花木种植交易、农业观光、餐饮等多种业态，合计267户的承租主体。2013年7月，市政府最终确定福田区政府作为“香蜜公园”项目的建设单位，并列入2014年市、区重点项目，由深圳市农科集团拆除片区内的建筑物后移交给福田区政府。

然而，“香蜜公园”项目片区内的大部分原租户已经在此经营多年，且位于市中心区而租金低廉的优势，使得绝大部分原租户在租赁合同到期的情况下，仍然态度强硬的拒绝搬离，并提出了种种不合理诉求。截至2014年6月23日，“香蜜公园”全部267户承租主体当中，已经完成清退搬迁的承租主体共28户，占比仅有10.5%；未进行清退搬迁的承租主体尚有239户，占比高达89.5%。更有甚者，原租户们刻意渲染其弱势受害群体形象，多次聚众向深圳市相关政府机构、职能部门以及到省、市、区信访机关上访，表达无理诉求、强烈宣泄其不满情绪，甚至多次聚集百余人冲击、围堵农科集团及其下属的新科泰公司的办公地点，对农科集团及新科泰公司的正常经营秩序，特别是战斗在“香蜜公园”项目第一线的领导干部及员工的人身安全，造成了严重的威胁，也在一定程度上损害了农科集团作为具有社会责任感的国有企业的良好形象。“香蜜公园”项目片区内的租户清退和建筑物拆除工作，已经逐渐从单纯的法律问题演变为复杂的社会问题，深圳市农科集团的租户清退和建筑物拆除工作遇到了巨大阻力，面临着重重困难！

面对如此棘手的局面和困境，深圳市农科集团于2014年6月23日请来洪国安律师，希望洪国安律师能够为其出谋划策，提供有效解决方案。洪国安律师在收到农科集团的邀请后，即刻带领律所诉讼与仲裁事务部部长樵地祥律师、建设工程与房地产事务部罗兆旋主办律师、公司事务部杜光山主办律师组成专项律师团队，听取了“香蜜公园”项目现状的详细介绍，特别是面临的重大困境，并调取了项目相关纸质及电子文件资料，连夜加班对档案资料进行全面仔细的审阅，对“香蜜公园”项目所涉及的法律问题进行充分深入的研究、论证，特别是对“香蜜公园”项目面临的重大社会维稳风险作了全方位的评估。最终，洪国安带领律师团队对“香蜜公园”项目拟定了“以情动人”、“以理服人”、“以法警人”、三位一体化涵盖政治、经济、法律、社会等各方面在内的全方位综合性的《专项服务方案》。

一是基于租户的无理“信访”，我们决定反“信访”。2014年7月2日我们制作了一本有131页的《香蜜公园拟建场地清退清拆的信访报告》，附上深圳市政府不同时期的会议纪要、全部租户的租赁合同及合同期满无条件搬离租赁物的承诺书、租户提出的法外诉求与法律顾问出具的法律意见、关于租户发起的几起群体事件简介分别送到省、市、区信访机关。自此以后，再没有租户信访了。

二是说服区委负责人支持农科集团在7月7日采用刚性停水停电。因为7月1日区政府有位主要领导在相当级别的大会上要求农科集团在7月7日采用柔性停水停电。7月4日上午，洪国安律师会同农科集团董事长和总经理约见了区委负责人，洪国安律师当着区政府那位主要领导的面坦陈：7月7日采用柔性停水停电一不具备实操性，二会进一步加剧农科集团与商户的矛盾，不利于清退清拆工作。区委负责人当即表示，一定要采用刚性停水停电。随即区政府那位主要领导表示完全同意采用刚性停水停电。7月7日农科集团采取了刚性停水停电，完全切断了租户在香蜜公园继续经营的后路，为清退清拆工作奠定了良好的基础。                            

三是说服区政府负责人支持并配合农科集团在9月29日采取强制措施清拆。按照市政府要求，农科集团必须在2014年10月1日前完成清拆并交地给福田区政府。由于农科集团只是一个国有企业，并不享有政府公权力，而清拆工作很有可能出现租户自焚、集体抗拆等恶性或群体事件。9月5日，洪国安律师代表农科集团向区政府主要领导递交了《关于申请落实成立香蜜公园拆迁工作领导小组的报告》，但城管局个别领导还是坚持认为：香蜜公园清退清拆工作是农科集团的事，与区政府无关。为此，洪国安律师多次约见区主要领导坦陈自已的观点：市政府会议纪要确有香蜜公园清退清拆工作由农科集团来完成的内容，但也有区政府给予配合的指示。如果农科集团在9月29日采取强制措施清拆的过程中，一旦发生了租户自焚、集体抗拆等恶性或群体事件造成人员伤亡，区政府能否推脱其责？与其将来承担责任，不如现在提供公权力支持配合农科集团采取强制措施清拆。区政府主要领导非常尊重律师的专业意见，立即作出步署：一是以区政府的名义于9月20日派专员在香蜜公园每个租户的大门上张贴清拆公告；二是以区政法委、公安局、城管局、信访局、司法局、香蜜湖街道办等部门成立香蜜公园清拆工作领导小组。9月29日在福田区政府的大力支持与配合之下，在没有发生任何冲突的情况下农科集团顺利完成了清拆任务。

在洪国安律师团队为“香蜜公园”项目提供专项法律服务的过程中，洪国安律师不顾个人安危与得失，始终坚持奋斗在第一线，并充分运用深厚的法律知识与娴熟的谈判技巧，与原租户展开深入而直接顺畅的沟通，并取得良好的沟通效果。同时，洪国安律师紧密关注局势的变化，因势利导的提出最适合当前局势的解决方案，时刻与相关政府部门、农科集团、原租户以及社会各界的保持无障碍沟通，使得“香蜜公园”项目的租户清退和建筑物拆除工作，稳中有序的逐步推进。9月29日为了保全证据，洪国安律师正在配合公证员对16户拒绝搬迁户进行现场公证，当花卉市场13号租户陈渠要点燃煤气，扬言自焚时，洪国安律师毅然决然一马当先与她进行沟通，很快就将其引导到理性解决纠纷的轨道。农科集团也因此顺利地完成清拆任务。

洪国安律师最后指出，虽然广大租户在情感上视农科花卉世界为家，但从法律意义上讲，租户仅仅是物业的承租方，而非业主。公园拟建场地的物业的所有权人为深圳市政府，政府决定清拆，不涉及房屋征收与补偿问题，公园依法规划和建设，无需经租户同意。农科集团受政府委托管理相关物业，在租赁期限届满后明确表示不再续约，农科集团与租户之间的租赁合同关系已经终止，租户拒不搬离的，既属违约，也侵犯了农科集团的物权，农科集团有权要求租户即刻搬离，并保留追究租户法律责任的权力。如果租户认为农科集团或者政府的行为侵犯了其合法权益，可以通过法律途径主张诉求。

当笔者问及洪国安律师对于承办这么复杂、棘手的重大服务项目有哪些感受时，洪国安律师表示，“我们的专业团队具有相当的专业优势：

第一，我们不止于提供法律咨询和文案制作，而更在于顶层设计和决策执行；

第二，我们不仅熟于微观层面的法律操作，且更长于宏观策划指引；

第三，我们不止于精通法学理论与法律实务，更加熟稔于综合调动各方面的社会资源；

第四，我们不仅仅有司法界的同仁支持，还有政商界的精英名流协助；

第五，我们绝不仅仅只提供传统的‘问顾型’、‘风控型’法律服务，而更擅长于‘以解决问题为导向’，提供涵盖政治、经济、法律、社会等各方面在内的全方位‘增值型、综合型’的法律服务。我们不仅提供专业的法律服务，还在顶层决策上提供指引，更为关键的是能够综合调动各方面的社会资源，确保各项决策和措施真正落到实处，取得实际成效。”

为“深业·塞纳湾”项目提供“增值型”法律解决方案

从我国律师制度恢复至今，律师队伍经历了一个爆发式的增长，从最初的212人到目前的25万人，律师队伍的壮大，意味着律师行业竞争的加剧。同时，随着中国经济融入世界的脚步加快，很多国际化的律师事务所也分别在中国设立办事处或者开设合资所，国外律师的进入，更是加剧了律师行业的竞争。律师要在行业竞争中脱颖而出，就必须在法律服务上做到差异化和专业化，提供其他律师无法提供的服务，为企业创造其他律师不能创造的附加价值。

早在2007-2008年间，深业南方（集团）地产有限公司以30亿元竞得佛山市三水区总面积为2675.4亩的项目用地，以12亿元竞得东源县总面积为2200亩的项目用地，以12亿元竞得马鞍山市CBD总面积为2000亩的项目用地。由于以上三个项目的土地转让合同在付款条件、付款期限、土地开发条件与开发期限、违约责任等方面极其苛刻，2008年底全球性金融危机爆发后，深业南方（集团）地产有限公司马上面临资金链断裂、无法按时交纳地价款从而构成重大的违约风险。在接受深业南方（集团）地产有限公司委托后，洪国安律师在实地走访考察的基础上，认真研究了以上三份土地转让合同中的风险点及风险控制方法，创造性地提出“整体规划、小面积分宗、分期付款、分期交地、交地之日开始计算用地期限、分宗分期滚动开发”的解决方案，并成功说服当地政府接受该方案，有效地化解了深业南方（集团）地产有限公司重大的违约风险，为项目的后续顺利开发奠定了良好的基础。

尤其值得一提的是“深业·塞纳湾项目”，该项目总占地面积约85万㎡，是河源市唯一的纯法式风格别墅大盘，项目紧邻东江，可谓上风上水，又规划有大型集中商业街以及风情商业街，并配有一所中学、一所小学、两所幼儿园、城堡级会所，红酒坊、雪茄吧、茶艺室、室外泳池、网球场等应有尽有，可谓河源市浪漫与优雅结合的纯正法式贵族生活别墅大盘。

塞纳湾项目用地于2007年6月由深业南方（集团）地产有限公司通过挂牌方式竞得。截至2013年6月，深业南方（集团）地产有限公司已支付土地价款近6亿元，尚未交付的地价款为6亿元。后因河源市房地产市场变化，经深业南方（集团）地产有限公司研究，拟退回尚未支付出让金部分对应的土地使用权，委托洪国安律师提供专项法律服务。

洪国安律师接受委托后，即带领团队开始了认真的调研工作，深入了解土地使用权出让合同的签订及履行、项目用地的规划、项目的销售宣传广告、项目的实际销售以及与当地政府沟通的情况等。 

经过深入调研，洪国安律师团队出具了三种可供选择的解决方案，并做了详细的法律风险提示。

方案一、主动找政府进行退地谈判（摘）

深业南方（集团）地产有限公司退地的主要原因有两个:

一是项目公司后续资金短缺，仅地价款就还要投入6个亿的资金；

二是对河源市高尚住宅的市场需求分析不准确，项目整体利润较低，对深业南方（集团）地产有限公司利润贡献不大。该方案的有利之处在于：深业南方（集团）地产有限公司主动找政府进行退地谈判，如果接受政府认可的退地方案，能迅速签署变更协议，解决资金短缺问题。

该方案的弊端在于：首先，东源县政府部门对深业南方（集团）地产有限公司塞纳湾项目的设计理念和产品质量给予充分的肯定，政府没有退地的意愿。在这种情况下，深业南方（集团）地产有限公司主动找政府退地，处于被动谈判地位。其次，政府目前提出采取拦腰切割的划地方案，江景地块和泵站都将被割取掉，对整个项目的规划设计影响极大。深业南方（集团）地产有限公司提出的变更方案若想被政府接受,说服政府工作人员的谈判工作将十分艰巨。最后，由于政府并无退地意愿，谈判时间可能较长。再有，经查阅深业南方（集团）地产有限公司的广告和宣传资料，部分宣传语，具体明确，对房屋价格有一定影响，可能构成商品房买卖合同的违约，如“85万㎡法式浪漫城邦”、“130公顷城市花园”、“百万土方坡地造景”、“15%极奢建筑密度”、“70公里亲水步栈道”等。深业南方（集团）地产有限公司在会所大厅的沙盘，也具体地展示了各期项目的模型和景观设计。若深业南方（集团）地产有限公司的广告和宣传资料被法院认定为要约，则深业南方（集团）地产有限公司须向小业主承担相应的违约责任。对于该类违约责任，由于《商品房买卖合同》以及《认购书》中均未作具体约定，在小业主所受损失的认定上，法官的自由裁量权较大，且国内很多省份都已有支持小业主维权的判例。

方案二、以政府违反合同约定为谈判筹码（摘）

以政府违反合同约定为谈判筹码，促使政府同意作出有利于深业南方（集团）地产有限公司的变更方案，深业南方（集团）地产有限公司并没有违反地价款的支付约定。退一步讲，即使现在深业南方（集团）地产有限公司支付剩余地价款的条件已成就，也因政府违约在先（无法按时交付不存在征地拆迁遗留问题的土地），政府仍未履行征地拆迁的合同义务，深业南方（集团）地产有限公司仍可就其违约行为主张权利。

鉴于目前土地出让价格日趋上涨的行情，政府以原出让价收回土地是有利可图的。依据该方案深业南方（集团）地产有限公司有可能取得谈判中的主动地位，最后达到解决实际问题之目的——既能实现退地，又能以不可抗力（政府因规划调整等原因主动收回土地）为由对抗小业主可能提出的索赔请求。

方案三、通过部分或整体转让股权方式解决深业南方（集团）地产有限公司资金短缺问题（摘）

从塞纳湾项目整体运营角度出发，深业南方（集团）地产有限公司可以考虑通过部分或整体转让股权的方式解决资金短缺的问题。如此一来，项目主体的规划、设计不会有实质性变更，已售物业小业主的索赔风险基本消除，也可避免主动向政府提出退地而处于不利的被动局面。股权转让的优势在于转让手续简单、便捷,税费成本较低。部分转让股权的方式风险在于:第一,股东之间可能在经营方略上存在分歧，无法贯彻落实深业南方（集团）地产有限公司原定的开发理念；第二,在项目开发的后续融资过程中，若某一方不按股权比例承担融资责任，股东之间容易产生纠纷。但整体转让股权的方式就可以避免部分转让股权的风险。

故洪国安律师团队建议深业南方（集团）地产有限公司按整体转让股权的方式解决“深业·塞纳湾项目”的问题。若采用部分转让股权的方式进行股权转让，建议选择资信良好的战略投资公司或房地产业的龙头企业作为合作方，确保该合作方能延续塞纳湾项目的原规划设计方案并提供充裕的后期项目资金。本方案的重点在于：对受让人进行详尽的尽职调查，对股权转让协议、项目合作协议、公司章程等法律文件进行精密的设计，实现风险防控。

总结：如果深业南方（集团）地产有限公司施行第一套方案，就要做好较大让步和较长时间谈判的心理准备。第二套方案虽然也以退地为目的，以追究政府违约责任为由，“以进为退”，取得谈判的主动地位，实现退地目的。但鉴于深业南方（集团）地产有限公司已多次主动向政府提出退地请求，实际上按第一套方案实行，在后续谈判中还能否再实行第二套方案，有待研究。如果政府态度比较强硬，则会导致双方关系紧张，日后可能难以合作。若实行第三套方案，已售物业小业主的索赔或解除购房合同的风险基本消除，也省去与政府谈判环节。该方案最为平稳，既不得罪政府，也不得罪小业主，深业南方（集团）地产有限公司利益也能得到较好的维护，故律师建议方案三作为备选方案之一。当然，深业南方（集团）地产有限公司也可以采取一边与政府谈判（第一、第二套方案），一边谈股权转让、合作开发（第三套方案）的方式解决资金短缺的实际困难。

最终，方案三得到深业南方（集团）地产有限公司的认可。洪国安律师团队提供的解决方案，顺利帮助深业南方（集团）地产有限公司走出资金短缺的困境，同时为政府部门解决了难题，为当地创造了更多税收以及就业等方面的增值服务。

综上所述，洪国安律师团队变被动法律服务为主动法律服务、变部分法律服务为全面法律服务、变事后法律服务为事前法律服务的“增值型、综合型”全方位的法律服务是律师进入蓝海市场的最好实践。 

紧急处理群体性事件，为“顺德深业城”提供综合法律服务

2014年4月，顺德区北滘镇深业城营销中心广场，购房业主们打横幅、喊口号，抗议小区交楼过程中发现质量隐患，引来众多媒体关注报导。

据了解，业主们反映的质量问题主要集中在墙面水泥砂浆抹灰层空鼓、外墙渗水、搭建楼板及电梯的安全性确认，钢筋、管道疑似裸露在外等方面，“他们不按我们要求整改、赔偿，我们就要求退房，而且还要按照合同要求进行赔偿”。顺德区北滘镇政府获知业主聚众维权后，迅速成立了以国土、城建、水利局、律师为主干的调查组介入调查。作为开发商专项法律顾问的洪国安律师会同调查组及开发商的各部门负责人，全面深入走访考察，从1楼到15楼，对楼房的有关质量问题，一层层、一户户地进行调查分析。最后得出结论：有着同样遭遇的业主一共有84位，存在质量问题的楼盘主要是小区二期32和33两座楼。

2014年8月21日，洪国安律师团队与业主代表见面，耐心的听取了业主代表们表达的诉求，并承诺确保业主满意，但坚决反对采取聚众闹事等非理性的手段表达诉求，因为这样做解决不了问题，维权应该通过法律途径，赔偿的问题必须通过合同约定的仲裁方式解决。

当天，购房业主们即停止了在深业城营销中心广场持续近一个月的打横幅、喊口号的抗议活动。

之后，洪国安律师团队并没有满足业主们的法外诉求，但扎实地开展了以下工作：

一是双方确定一家鉴定部门对竣工验收后搭建的楼板是否符合规范要求？是否安全可靠进行鉴定。经鉴定：搭建楼板完全符合规范要求、安全可靠没有施工质量问题。

二是在相关业主见证下，对外墙进行24小时喷淋实验以确认外墙是否渗水？经检测，24小时喷淋实验完全证明外墙不存在渗水现象。

三是墙面的局部空鼓确实存在外观颜色差异现象，由于该砂浆层属于装饰面层的找平基层，且该项目属于毛坯交楼，业主还要进行装修、覆盖墙面，装修覆盖之后即可恢复美观且并不影响房屋居住使用，但洪国安律师团队还是要求开发商限期对其进行维修。

四是关于33栋两部电梯是否安全的问题，我们出示了电梯生产商与广东省特种设备检测研究院顺德检测院的共同出具的检测报告，证明33栋两部电梯各项功能和安全装置合格有效。    

洪国安律师充分运用法律的智慧，耐心地和业主们进行面对面、无障碍的交流沟通，业主们也给予了充分的理解。自此以后，购房业主们再也没有在深业城营销中心广场打横幅、喊口号，一周不到即有50余户开始收房装修。

在笔者对洪国安律师近3个小时的采访过程中，洪国安律师的微信、短信不断，是一个个业主们的感谢信和事情得到圆满解决的回复。

“洪国安律师团队对该群体性事件有效、及时的处理， 完全超出了我们的预期，洪律师是我们的救火队长啊”，深业集团几位负责人如是说道。

律师要运用法治思维，从根本上化解矛盾 

2014年8月23日，12家租户、几十个人聚集到了金地名津小区管理处，有的甚至还牵狗而来。

据了解，2008年8月，福田区通过深圳市渔农实业股份有限公司向渔农村村民统一租赁金地名津小区（单套面积约60m2，户型为两房一厅）筹集了500套作为公租房房源，以解决辖区低收入家庭的公共租赁房问题，当年8月，租户陆续搬入金地名津的公租房。

2012年底，区政府回购红树福苑公共租赁住房，用于安置低收入家庭，已有488户搬迁，而相关合同早已于2013年12月31日到期，但仍有12家租户不愿搬离，房源迟迟难腾退。在交涉无果的情况下，渔农村业主以停水、断电等强制方式“收楼”，此举才引发租户集体前往管理处“维权”……12家租户的成员陆续前往管理处，要求恢复供水供电。管理处表示，此举是业主意愿，在租约已经届满的情况下，租户应先与业主协商解决房屋腾退事宜。冲突当天，租户曾经报警，出警民警了解情况后，也是“束手无策”，只是奉劝租户应该按照合同约定、尽快退房。当晚，租户们强行砸开水箱、电箱门锁，自行恢复了水电。

12家公租房租户为何迟迟不退房，他们的理由又是什么？原来是他们曾在经适房问题上所吃的“亏”。租户表示，他们长期关注经适房政策，2009年10月，原本可以选到深云村75m2的房源，但后来却被告知“租了公租房没有选房的资格”，这也让他们错过了购房的最佳时机。“再后来，住建局也让他们去选过（经适）房，但无论是龙悦居还是松坪山的房子都小多了，更何况他们还损失了几年的房租。他们现在就是希望住建部门能给她一个“交代”。

对于租户的说法，福田区住建局称，在低收入家庭搬迁红树福苑公租房前，该局做了大量宣传和解释工作，劝解租户搬迁，大部分租户表示理解和同意。2010年《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》第十四条规定“新建公共租赁住房的单套建筑面积不超过50m2。”因此，福田区红树福苑公租房面积为49m2。部分租户因此以“面积小”为由，拒绝搬离，就这样一直僵持了8个多月。

作为区政府法律顾问的洪国安律师与12家租户坐下来耐心的沟通并提出三点意见，希望他们认真考虑，尽快搬迁：

第一，签了合同就应该按合同办，原来合同没有约定不可以申请经适房，也没有约定一定比原来面积大，没有这个约定，到期就应该搬，不搬就构成了违约；

第二，是法治思维的问题，当下中国，经过30多年的发展，公众在法治理念上的初步共识也已基本具备，无论是政府还是公民都应不断提高运用法治思维和法治方式化解纠纷、推动经济发展、维护社会的稳定；如果12家租户坚持认为，区政府侵害其权利，可以选择诉讼解决纠纷。

第三，维权是以权利被侵害为前提。现在是488家已经搬迁，只有12家租户没有搬迁而影响了区政府向深圳市渔农实业股份有限公司交付金地名津小区500套房。政府的权利受到租户的严重侵害。而区住建局仍然考虑到12户低收入家庭确实存在住房困难的情况，并未采取强制措施，已经是仁至义尽。

认真听取了洪国安律师的法律意见后，2014年9月1日前12家租户全部搬离了金地名津小区。 

后记

2014年正值洪国安律师六十周岁，六十是法定的退休年龄，国人也自认六十岁基本没有“生产力”可言了，但洪国安律师欣然道，我的“记忆力、理解力、思辨力、执行力”现在仍处于巅峰状态，每天空余时间就是读书、看报，充实自己，每周末还打两场高尔夫，既锻炼了身体，又净化了心灵。”这是让诸多人都望尘莫及的一种状态，一种高度，一种境界！

现在的洪国安律师每天工作12小时以上，与年轻的法律同仁一道加班、研究……笔者以为他已经不是为了生存在工作，也不是为了自己的发展在奋斗了，他已经把他的理想和使命倾注到了整个中国律师业的发展中，为青年一代法律人创造着机遇、搭建着平台……。“虽然很辛苦，但很充实，也很有成就感”，洪国安律师说。

《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》指出：计划到2020年，“前海”将建成基础设施完备、国际一流的现代服务业合作区，具备适应现代服务业发展需要的体制机制和法律环境，形成结构合理、国际化程度高、辐射能力强的现代服务业体系，聚集一批具有世界影响力的现代服务业企业，成为亚太地区重要的生产性服务业中心，在全球现代服务业领域发挥重要作用，成为世界服务贸易重要基地。在洪国安律师的带领下，中伦文德与香港律所共建的“前海”法律服务机构也正在一步步有条不紊的推进中。我们有理由相信，未来，洪国安律师带领其团队更将为深圳经济、为“前海”经济乃至中国律师业的健康有序发展做出新的、更大的贡献！