国申律所经典案例选：深圳市联盛进出口有限公司合同及不当得利案
林涛鸣律师原告广州xx物业管理有限公司深圳分公司诉被告深圳市联盛进出口有限公司（以下简称联盛公司）、中国食品集团、第三人：某房地产有限公司，某实业有限公司合同及不当得利纠纷案，于2011年6月被深圳市中级人民法院立案受理。被告联盛公司聘请广东国申律师事务所林涛鸣律师担任其代理人。本案源于第三人某房地产有限公司与被告方合作建房。双方共同合作建设位于深圳市罗湖区东门南路的寸金大厦，并于1993年11月签订《合作开发……合同书》，约定：双方按建成后房产总面积6∶4比例分成；合作项目由被告方出地，而需要的所有资金包括地价款，市政设施配套费等由某房地产公司负责；双方各按50％使用权分配停车位；建成后大厦的房产物业监管和公共设施的管理由被告方负责；双方共同负责竣工验收并由第三人某房地产公司向被告办理物业移交手续等。在合作开发寸金大厦项目过程中，由于第三人某房地产公司建设资金不能按时到位且中间产生诉讼等原因，项目“烂尾”。从1993年动工建设至2007年项目建成，前后长达15年。其间，项目开发主体因改制等原因，又多经变更，而项目建成后的物业管理权又被出资方擅自占有管理拒不移交，形成事实管理，进而擅自转让，致本案纠纷发生。本案原告主要诉求为：①判令联盛公司立即向原告清偿从2004年1月至2013年7月止的寸金大厦物业管理费15973042元及滞纳金37464097元；②判令联盛公司支付上述大厦本体维修基金183349元及逾期利息；③判令联盛公司偿还地价款2279000元及利息；④判令联盛公司偿还寸金大厦公用设施专用基金282483元及利息；⑤判令联盛公司偿还垫付电费282317元及利息；⑥判令中国食品集团对上述联盛公司所拖欠的各项费用承担连带清偿责任。以上诉求总金额合计为5600多万元及利息。由于本案双方争议大，涉案法律关系复杂，林涛鸣律师接受委托后，深入研究案情，进行认真细致调查，收集各方合作建房15年来所形成的所有相关证据材料，厘清案件所涉各种法律关系，找准突破口，形成最佳抗辩方案，机智应对。历经一审二次庭前交换证据三次开庭，二审两次开庭，再审审查应辩，从2011年6月至2018年10月历时近八年，可谓异常艰辛！最终使各审法院均驳回原告的所有诉求，取得圆满成功，极大地维护了委托人的合法权益。
一审答辩要点
被答辩人对寸金大厦不具物业管理权，对寸金大厦无从管理，其无权主张物业管理费。
根据本案第三人深圳市XX房地产有限责任公司（下简称XX公司）与答辩人承接其权益的原深圳市食品总公司于1993年11月8日所签《合作开发文园商业及公寓式写字楼（寸金大厦）合同书》第三条第一项，第五条第一款第三项，及答辩人与晟长公司等2005年3月15日所签《寸金大厦权益转让合同》第二条、第三条以及答辩人与本案第三人深圳市XX实业有限公司（下简称明珠公司）相关协议约定，建成后的寸金大厦物业管理由答辩人筹办的大厦管理部门管理。本案第三人晟长公司，后为明珠公司负责建设的寸金大厦直到2008年9月才把验收合格并分配属于答辩人所有的房产交付答辩人使用。但寸金大厦有关部分建设资料及公共设施却拒绝移交。答辩人根据上述合同的相关约定，投资筹办深圳市联深物业管理有限公司，开展对寸金大厦进行物业管理。并于2009年3月与深圳市联深物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，委托该司对寸金大厦约27000㎡建筑面积（含地下室）进行全面管理，同时把属于答辩人应缴的物业管理费向该司缴交或由租户向其缴交。深圳市联深物业管理有限公司把有关寸金大厦的物业管理委托合同向罗湖区建设局、住宅局进行备案并把寸金大厦物业收费公示向罗湖区物价部门备案。深圳市联深物业管理有限公司在向上述主管部门备案过程中，上述主管部门照准备案且未曾反映有任何其他公司包括本案被答辩人已在管理寸金大厦。事实上，被答辩人也未曾管理寸金大厦。因此，本案被答辩人起诉答辩人主张所谓物业管理费、本体维修金无事实和法律依据。本案第三人明珠公司单方擅自把属其所有的寸金大厦部分物业所谓委托其管理，因违反国务院《物业管理条例》第34条规定及答辩人与晟长公司、明珠公司之间的合同约定，且被答辩人既无物业管理资质，又无合同及价格的备案，所以被答辩人与明珠公司2009年9月3日所签《物业管理服务合同》无具法律效力，更对答辩人无具法律约束力。
被答辩人主张的所谓物业管理费、本体维修金无事实和法律依据。首先，据现有证据可知，有关寸金大厦的竣工验收直到2007年8月1日才全面通过验收，所谓寸金大厦2004年1月16日通过验收与事实不符。直至2006年8月30日，寸金大厦仍作为“问题楼盘”申请解决有关复工问题，何来2004年1月16日就竣工验收？！
其次，明珠公司直到2008年9月才把分配的房产交付答辩人。2008年9月前晟长公司作为直接投资并负责组织施工的建设单位，明珠公司作为晟长公司的权益继受建设单位，合作房产未投入使用及未分配及交付答辩人前所产生的一切费用本属它们的建设成本，本应由它们自身承担，与答辩人无关。因答辩人虽然是建设单位之一，但按照其与晟长公司、明珠公司之间的合同约定，实际上它是对建成并交付使用后的寸金大厦才享受物业权利承担物业义务。因此，根据双方相关合作建房合同约定，房产建成并交付答辩人前产生的一切费用由晟长公司以及后来承继了晟长公司合作权益的明珠公司承担。而且其这种管理并承担费用是其作为实际投资并组织施工建设方应尽的法定及约定义务和责任，其并不是双方合同约定及法律规定的物业管理概念。事实上，原告及晟长公司根本不存在物业管理事实。
再次，基于上述理由，晟长公司所谓转让给本案被答辩人的所谓物业管理费、本体维修金债权本来就不存在，且多年来其未主张权利，已过诉讼时效，不受法律保护。同时，又无证据证明答辩人已收到其所谓债权转让通知，因此，被答辩人上述主张不能成立。被答辩人主张上述权利亦不适格。
第四：如前面“一”所述，因被答辩人2008年9月寸金大厦投入使用后无权管理寸金大厦即其与明珠公司所签合同无效，且寸金大厦实际由深圳市联深物业管理有限公司管理并收取了答辩人管理费，本体维修金，因此，被答辩人也无权向答辩人主张2008年9月份至今所谓管理费，本体维修金。何况，此部分管理费，本体维修金也已超过诉讼时效，亦不受法律保护。另外被答辩人的所谓滞纳金主张因双方对管理权存在争议且无合同约定及法律、法规规定，故不应成立。
被答辩人主张的所谓地价款，公用设施专用基金，电费属欠款
纠纷，（当然，纯属被答辩人捏造）不属本案受理范围，且均超过诉讼时效，不受法律保护。
①关于地价款。答辩人应交的地价款已交清。有关市政配套设施金深圳市国土部门是按寸金大厦整栋建筑面积24582.19平米收取。所以答辩人只交付属于自己应缴的8345.02㎡部分，根本不存在明珠公司代答辩人垫付地价款的事实。对此，第三人晟长公司曾承诺对增加面积部门的地价负责，就是明证。双方此后亦曾确认相互无债权债务。何况，上述情况亦纯属其妄想欺诈答辩人而捏造的欠款纠纷，不属本案受理范围。而且，从2006年至今已五年有余，明珠公司从未向答辩人主张此权利，已过诉讼时效。
②关于公用设施专用基金、电费等既不属本案受理范围，亦过诉讼时效。何况，其所主张的公用设施专用基金、电费均属于晟长公司、明珠公司建设阶段的出资建设成本，本应属其负担。
③此外，上述所谓地价款、公用设施专用基金、电费等所谓债权转让通知，答辩人从未收到，有关所谓债权转让也不成立。
综上所述，被答辩人的诉求无事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉求。
二审代理意见要点
1、关于竣工验收和物业移交的问题。《竣工验收报告》不能作为竣工的标志。案涉寸金大厦，2006年8月2日仍由深圳市国土资源和房产管理局发出督办通知，要求该楼盘复工，否则该项目将作为烂尾楼盘被政府收回。2007年8月楼盘才取得规划许可证。在2005年3月15日签订的《寸金大厦权益转让合同》也明确“鉴于寸金大厦现在并未竣工和登记，没有完整的产权”可见，2004年寸金大厦没有竣工。从长建深圳分公司提供的用电、用水发票证据可以看出，2004年1月至2009年1月5日期间的用电、用水无连续性又异常少量，且还有用电变压器报停等事实，证明寸金大厦2008年9月前实际并未交付和投入使用；
2、关于法律适用和物业管理费的问题。《深圳经济特区物业管理条例》、《广东省物业管理条例》作为对《物业管理条例》的补充性、实施性地方法规，是可以作为认定合同效力的依据。明珠来利公司与长建深圳分公司签订的《寸金大厦物业管理服务合同》对联盛公司不发生效力，长建深圳分公司不能向联盛公司主张物业管理费。根据2005年3月15日签订的《寸金大厦权益转让合同》，联盛公司确认继承深圳市投资控股有限公司对寸金大厦的房产权利和义务，已经明确规定了联盛公司拥有寸金大厦的物业管理权。晟长公司以及继承晟长公司的明珠来利公司、长建深圳分公司未经联盛公司同意，对寸金大厦进行所谓的管理，该行为按照民法中无因管理的规定，属于强迫的得利，联盛公司不需要支付任何管理费；
3、关于电费的问题。长建深圳分公司提交的证据，并不能证明有关用电的统计量包括的单位有联盛公司。2008年9月联盛公司接受房屋，与深圳供电局签订临时用电合同，直接由供电局供电使用，直至2010年5月；
4、关于公用设施专用基金和本体维修基金。根据《合作开发文园商业及公寓式写字楼（寸金大厦）合同书》，深圳食品总公司（以下简称食品总公司）除所得物业出售所发生的商品房地价和税费外，整个改造项目需要的所有资金由晟长公司承担，其中既包括市政设施配套费，也包括房屋公用设施专用基金。本案，实际项目开发建设单位的晟长公司就是上述合作合同约定的所有项目资金出资人。本体维修基金应由有权管理的物业管理单位代收，长建深圳分公司并不是有权管理物业管理单位，故也无权代收；5、关于8961600元的市政建设配套费。根据上述合作开发合同的约定，应由第三人晟长公司支付。另外，从现有证据看，长建深圳分公司不能证实晟长公司为联盛公司支付了2279000元。相反，其1997年所缴交的地价和市政建设配套费，并未包括其后来超建的面积应补交的地价和市政建设配套费。6、关于举证责任问题。联盛公司已提交相应的证据，并非没有举证。原审认定长建深圳分公司要承担未能充分举证的责任，符合谁主张谁举证的原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回XX深圳分公司的上诉请求，维持原审判决。
再审代理意见要点
（一）根据《合作开发文园商业及公寓式写字楼（寸金大厦）合同书》《寸金大厦权益转让合同》，寸金大厦的物业管理权已确定由联盛公司行使，晟长公司对寸金大厦进行物业服务，违反了合同约定，无权主张物业费。而且，寸金大厦在2008年9月1日至2013年7月31日期间尚未成立业主委员会，长建深圳分公司与明珠来利公司签订的物业管理合同范围并不包括联盛公司，联盛公司对长建深圳分公司的物业管理不予认可。（二）联盛公司等向深圳市国土资源局和房产管理局递交的《关于“问题楼盘”寸金大厦直接置换土地使用权的申请》中已确认寸金大厦项目已全部按商品楼地价款交清（包括测绘得出的增加面积部分）且联盛公司在提交《深地合字（1993）0445号<深圳市土地使用权出让合同书>第二补充协议书》前，已向深圳市国土资源局和房产管理局付清其拥有的8345.0175平方米房产转商品房的地价。另，长建深圳分公司，晟长公司及明珠来利公司均未能举证证明837981.51元公用设施专用基金属于联盛公司依约应承担的寸金大厦项目建设费用。（三）原判决认定联盛公司自2008年9月1日开始使用寸金大厦房产，长建深圳分公司，晟长公司及明珠来利公司均未能举证证明寸金大厦何时竣工验收、何时通知联盛公司入伙，应承担举证不能的法律后果。根据联盛公司与深圳供电局签订的《供用电合同》，深圳供电局在2010年之前向联盛公司提供临时用电。而长建深圳分公司、明珠来利公司未能举证证明联盛公司除使用临时用电外，还使用了明珠来利公司申报的寸金大厦用电并由明珠来利公司垫付了电费。长建深圳分公司提交的2008年9月1日至2009年12月23日期间电费收据不足以证明系排除自身用电后的公共用电部分。故联盛公司不应承担使用寸金大厦房产前寸金大厦产生的电费。综上，原判决认定事实清楚、证据充分，适用法律准确，程序合法，请求驳回长建深圳分公司的再审申请。
