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农村房屋买卖合同的效力认定

2020-12-11 12:30:27 翁华强律师 上海金钻律师事务所 进入主页

案情介绍

1993年原告潘某将其所拥有的坐落于上海市奉贤区的农村宅基地房屋转让给了被告王某。双方签订了房屋转让协议书,且该转让协议书经过了法律服务所的见证。然而,2012年10月22日原告潘某诉至法院,称原告不懂法,在得知见证不是公证、见证认定“宅基地房屋买卖合法”实际上是错误之后,请求法院确认原被告双方签订的《房屋转让协议》无效,各自取得的财物返还。

律师观点

本所接受本案被告的委托,指派翁华强律师参加诉讼。翁律师认为:

一、讼争房屋的买卖合同系原、被告双方的真实意思表示。双方签订了房屋买卖协议书,办理了协议书的法律见证手续,并且房屋交付和转让款支付均履行完毕清楚。因此,讼争房屋系双方真实的意思表示。

二、讼争房屋的买卖合同合法有效。首先,讼争房屋是1993年转让的,根据1988年的《土地管理法》第三十八条、四十一条的规定,该农村宅基地房屋的买卖及城镇非农村户口拥有农村宅基地房屋并不违法。其次,双方的《房屋转让协议书》是经过法律服务所见证的。根据司法部《关于基层法律服务所有限制地开展见证工作的通知》可知,“基层法律服务所办理见证业务,是从审查完善合同,证明其真实、合法、可行到监督合同履行······”由于通过了见证手续,因此当时双方的房屋买卖合同是真实、合法、有效的。

三、被告方自从买到讼争房屋后,就一直居住使用至今。被告及家人自从原告方处购得讼争房屋后,就对老房屋进行了改建和装修,连续居住使用至今达二十年之久。被告方使用过程中开户了有线电视、燃气户头,水、电、燃气费用也都一直在缴纳。

四、原告方的行为违背了诚实信用的合同法原则。原告方当时是拜托中间人徐某来找到被告的,并且是为了到南桥去买房子缺钱而卖掉讼争房屋,并且户口都牵走了。过了近二十年之久,原告方见房屋升值了,并且还有动拆迁补偿的可能,就见利忘义,违反合同法的诚实信用原则,企图不承认当初的买卖行为,公然毁约,这种行为显然不会被法院支持。

综上所述,由于原、被告双方订立的房屋转让合同系双方的真实意思表示,合同当时经过了法律的见证,并且该合同并不违反当时的《土地管理法》的禁止性规定,属于真实、合法的有效合同,而原告方背信弃义,违背诚实信用原则,原告的诉求无事实及法律依据,法院应当驳回原告的诉讼请求为盼。

法院判决

2012年11月27日,奉贤区法院在审理本案中,原告经法院传票传唤,无正当理由拒不到庭,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条之规定,裁定如下: 本案按撤诉处理。